َفصلنامه‌ پژوهش حقوق خصوصی، سال هشتم، شماره 29، زمستان 1398

تحلیل اقتصادی مداخلات حقوقی دولت در روابط استیجاری

 بر اساس ایده کارایی بازار و شکست آن

عباس طوسی[1] - جواد کاشانی[2]

تاریخ دریافت: 11/10/1397        تاریخ پذیرش: 19/3/1398

چکیده

اجاره از مهم‌ترین روابط حقوقی است که به دلیل ابعاد اقتصادی و اجتماعی از دغدغه­های اصلی مقامات سیاسی هر کشوری است. در ایران از زمان قانون‌گذاری نوین چگونگی تنظیم روابط استیجاری دارای فراز و نشیب‌هایی بوده است. قانون مدنی را می­توان نقطه آغازین این تنظیم دانست که مبتنی بر آزادی اراده (عرضه و تقاضا) بوده است. به‌تدریج با وقوع برخی تحولات اجاره به یکی از قراردادهای پر چالش تبدیل گردید به‌نحوی‌که قانون‌گذاران، خود را مجاز به «دخالت» در روابط استیجاری ­دانستند. مشاهده قوانین اجاره روند مداخله­گرایانه را اثبات می­کند. بعد از انقلاب اسلامی روند مذکور به‌تدریج متوقف گردیده، با تصویب قانون 1376 به سمت نقطه آغازین خود (قانون مدنی) بازگشت نمود. این بازگشت همسو با ایده «کارایی بازار» است. مقاله حاضر مداخلات یادشده را بر اساس ایده «کارایی بازار» بررسی می‌کند، گفتار اول قوانین ناظر بر اجاره را از منظر «مداخله­گرایی» مرور می‌کند و گفتار دوم با به‌کارگیری نظریه اقتصادی، مواردی را تحت عنوان «شکست بازار» مطرح نموده و نشان می‌دهد که قوانین مداخله­جویانه اجاره را نمی‌توان از باب «شکست بازار» توجیه نمود.

واژگان کلیدی: کارایی بازار، شکست بازار، انحصار، کالای عمومی، عدم تقارن اطلاعات، عوارض بیرونی، مداخله قانونی

مقدمه

الف) اجاره و اهمیت اقتصادی آن

روابط استیجاری ازجمله مهم‌ترین روابط حقوقی– اقتصادی هر جامعه­ای را تشکیل می­دهد؛ ازیک‌طرف، بسیاری از فعالان اقتصادی اعم از تولید­کنندگان کالا و خدمات هستند که برای تولید و عرضه محصولات خود نیازمند جا و مکان فیزیکی هستند؛ تأمین چنین مکانی در بسیاری از اوقات با توجه به محدودیت­های مالی برای تولیدکنندگان مقدور نیست زیرا علاوه بر اینکه تأمین چنین جا و مکانی از طریق تملک اعیان به لحاظ مالی همیشه مقدور نیست، برخی اوقات نیز جریان مالی بنگاه‌های اقتصادی ایجاب می­نماید تأمین مکان تولید یا عرضه محصول با استفاده از سازوکارهای حقوقی کم­هزینه­تری صورت گیرد. از طرف دیگر، بسیاری از اماکن و اراضی نیز وجود دارند که مالکان آن‌ها مایل یا قادر نیستند از مایملک خود به‌طور مستقیم استفاده کنند. درنتیجه در اینجا سازوکار حقوقی لازم است که بتواند صاحبان مشاغل یا تولیدکنندگان را با صاحبان اماکن کنار هم قرار دهد؛ این سازوکار «قرارداد اجاره» است. «قرارداد اجاره» که باعث چنین گردهمایی عوامل تولید می­گردد در زمره ابزارهای حقوقی مهمی است که نقش قابل‌توجهی را در زندگی اجتماعی و تولید ثروت در جامعه ایفاء نموده و می­نماید.

ب) چگونگی تنظیم روابط استیجاری

با توجه به نقش مهم اجاره در زندگی اقتصادی مردم این سؤال بنیادین مطرح می­گردد که روابط استیجاری افراد با استفاده از چه سازوکاری باید تعیین گردد؟ اهمیت سؤال مذکور از این واقعیت ناشی می­شود که طراحی نادرست روابط موجر و مستأجر می­تواند تبعات و لطمات اجتماعی و اقتصادی فراوانی به همراه داشته باشد. در پاسخ به پرسش مذکور دو سازوکار به ­نظر می­رسد: سازوکار قیمت و سازوکار تنظیم.

مراد از سازوکار قیمت همان نظام بازار یا نظام عرضه و تقاضا می­باشد. بدین معنا که روابط استیجاری (حقوق و تکالیف موجر و مستأجر) توسط خود آنان تعیین می­شود؛ به بیان اقتصادی، مجموعه حقوق و تکالیف آنان تابع نیروهای بازار یعنی عرضه و تقاضا می­باشد؛ زیرا اجاره نیز همچون سایر روابط حقوقی یک توافق خصوصی بوده و قانون‌گذاران نباید در قراردادهای خصوصی افراد مداخله نمایند. در مقابلِ سازوکار بازار، سازوکار کنترل از طریق «دخالت دولت» قرار دارد که می­تواند از نظامی به نظام­های دیگر دارای چهره­ها و حدود متفاوتی باشد. می‌توان سازوکار مذکور را تعبیر به سازوکار «تنظیم» نمود.

حال سؤال اصلی این است که کدامیک از دو طریق فوق برای قراردادهای اجاره کارآمدتر می­باشد؟ اگرچه به این سؤال می‌توان از منظرهای متفاوتی پاسخ داد بااین‌حال فرضیه مقاله این است که بر پایه آموزه­های نئوکلاسیک - به‌عنوان جریان فکری غالب در اقتصاد– مداخلات تقنینی دولت در تنظیم روابط استیجاری یا تعیین محتوای آن و تعهدات طرفین اجاره فاقد منطق اقتصادی است. تصریح به این نکته نیز ضروری است که تحقیق حاضر مبتنی بر ایده­های اقتصادی ملهم از مکتب نئوکلاسیک به‌عنوان جریان غالب در نظریات اقتصادی پس از جنگ جهانی دوم است^[3]. بعلاوه تحقیق حاضر جنبه نظری داشته و متضمن تحقیقات میدانی و داده‌پردازی به‌منظور ارزیابی مداخلات دولت در عرصه­های عمل نمی­باشد.

پ) تقسیم­بندی مطالب

این مقاله در تحلیل اقتصادی مداخلات دولت در روابط استیجاری مردم بر ایده «کارایی بازار و موارد شکست آن» متکی است. بدین منظور ابتدا به بررسی روند مداخلات و مهم‌ترین مصادیق مداخلات پرداخته‌شده (گفتار اول) سپس ضمن گفتار دوم به بررسی مداخلات مزبور از منظر تئوری اقتصادی پرداخته خواهد شد.

1 - روند تنظیم روابط استیجاری از منظر اقدامات مداخله­جویانه

در یک نگاه کلی می‌توان چنین ادعا کرد حرکت سینوسی یا روندی حاکم بر تعیین روابط استیجاری از نقطه «بازار» یعنی قانون مدنی^[4] شروع‌شده و به سمت «مداخلات تقنینی» یعنی قانون 1317 به بعد حرکت نموده و پس از رسیدن به نقطه پایانی یعنی قانون 1356 رفته‌رفته (پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران) به سمت نقطه آغازین خود یعنی قانون مدنی بازگشت کرده و  نقطه اوج چنین بازگشتی تصویب قانون روابط موجر و مستأجر 1376 بوده است.

بند اول – قوانین قبل از انقلاب

تا پیش از قانون‌گذاری نوین در ایران تنظیم روابط موجر و مستأجر بر پایه موازین شرعی صورت می­گرفت. اولین قانونی که به تنسیق این روابط پرداخت بخش اول قانون مدنی از مواد 466 تا 517 مصوب 1307 بود که خود مبتنی‏بر مشهورات فقهی بوده است. بنا به ­دلایل عدیده ازجمله صنعتی شدن کشور و نیاز به نیروی کار، موج مهاجرت به شهرها و توسعه شهرنشینی، فقدان زیرساخت‌ها در شهرها و درنتیجه کمبود فضای مسکونی و تجاری در بخش­های فعال شهرها، مسئولان مملکتی را به سمت کنترل بازار مسکن و مستغلات تجاری هدایت نمود^[5]. کنترل مزبور از طریق تصویب قوانین جدیدی در روابط خصوصی موجرین و مستاجرین تحقق یافت. روند مداخلات تنظیمی مذکور به‌اختصار به‌قرار زیر است:

1- قانون 1317

اولین قانون مداخله­گرایانه در روابط موجر و مستأجر تحت عنوان قانون «راجع به تعدیل مال­الاجاره» در تاریخ 1/10/1317 تصویب شد. این قانون سنگ بنای قوانین مداخله­گرایانه دیگر در حوزه روابط موجر و مستأجر بود که به‌مرورزمان و با توجه به تحولات اقتصادی و اجتماعی تعدیل شد. اصلی­ترین تحولات و مداخلات قانونی درزمینه اجاره به‌موجب قانون فوق عبارت بودند از اینکه اولاً با انقضای مدت اجاره، عقد اجاره برطرف نمی­شود (برخلاف ماده 494 قانون مدنی) و برای سه سال به درخواست مستأجر تجدید می­شود، ثانیاً مأخذ مال‌الاجاره بیشتر از مال‏الاجاره اول مهرماه 1315 نخواهد بود^[6] (خلاف مواد 183، 466، 469، بند سوم ماده 490 و 501 قانون مدنی). ثالثاً در برخی موارد مانند ماده 2 آن ضمانت اجرای کیفری تعیین گردیده بود. به‌موجب ماده 2 یادشده کسانی که ملک استیجاری را به دلایل (بهانه) نیاز شخصی خود یا اقربای درجه اول یا به‌منظور تجدید بنا تخلیه کنند ولی بدون اعلام مراتب به مستأجر قبلی آن را به هر صورت به اجاره واگذار کنند به 3 ماه تا 1 سال حبس یا جزای نقدی از 51 تا 5000 ریال محکوم خواهند شد.

البته قانون‌گذار برای تشویق مردم به ساخت اماکن مسکونی و تجاری در ماده 6 تصریح کرده مستغلات جدیدی که به تصدیق شهرداری پس از اجرای این قانون از پی بنا شود مشمول این قانون نخواهد بود.

ایده بقاء مستأجر بدون رضایت موجر سیاستی بوده که در قوانین بعدی اجاره نیز دنبال شد. این سیاست را تنها می‌توان در فضای تاریخی آن زمان تحلیل و درک نمود؛ زیرا ایده مزبور علاوه بر ایراد شرعی از منظر کارایی بازار نیز قابل‌تأمل بوده است. چنین سیاست‌هایی بیش از اینکه در جهت کارایی بخشیدن به بازار بوده باشد از اهداف و مبانی دیگری مانند عدالت توزیعی ناشی می‌گردد که البته می‌تواند تبعات منفی اقتصادی مانند پایین آوردن رغبت مردم به عرضه مسکن و محل تجاری را به دنبال داشته باشد.

2- قانون 1322

دومین قانون عبارت بود از قانون «اختیارات دکتر میلسپو در مورد تنزیل و تثبیت بهای اجناس» مصوب 13/2/1322. به‌موجب ماده 1 این قانون به دکتر میلسپو اختیار داده می­شود برای کنترل نرخ برخی کالاها در بازار، تأمین و توزیع یک سلسله کالاها و ازجمله نرخ مال­الاجاره مستغلات را تحت اداره خود قرار دهد. به‌موجب تبصره 1 این ماده: ترتیب و تعدیل مال­الاجاره مستغلات با مقرراتی که از طرف وزارت دادگستری و رئیس‌کل دارایی تنظیم خواهد شد، به عمل خواهد آمد. شایان‌ذکر است طبق ماده 8 این قانون مدت اعتبار آن تا 6 ماه پس از جنگ جهانی دوم است مگر اینکه مجلس زودتر آن را ملغی کند. این قانون نیز تنها در فضای تاریخی خود (دوره جنگ) قابل‌درک می‌باشد؛ زیرا اصولاً تعدیل مال‌الاجاره موضوعی کاملاً بازاری بوده و از قانون عرضه و تقاضا تبعیت می‌کند.

3- قانون 1339

سومین قانون، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1339 است. این قانون با تجربیات حاصل از قوانین قبلی به‌طور مبسوط­تری روابط استیجاری افراد را مورد تنظیم قرار داد. در ماده یک مصادیق اماکنی که در آن دوران به اجاره واگذار می­شده احصاء و در تبصره­های آن اماکنی که از شمول قانون خارج‌اند، بیان‌شده است و ازنظر زمانی کلیه اماکن تحت اجاره بهنگام تصویب قانون و اماکنی را که بعداً به اجاره داده می­شود، شامل می­گردد. بر اساس مقررات این قانون می‌توان مهم‌ترین ویژگی‌های قانون مزبور را که تنظیم قانونی رابطه استیجاری اشخاص را به همراه داشت بدین شرح خلاصه نمود:

در ماده 8 موارد درخواست حکم بطلان یا فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره توسط موجر توضیح داده‌شده است. بند 4 این ماده حاکی از سختگیری قانون نسبت به موجران به‌منظور پایان دادن به اجاره می­باشد؛ زیرا به‌موجب بند 4 آن چنانچه عین مستاجره محل سکنی بوده و موجر در اجاره­نامه حق فسخ اجاره را برای خود هنگام انتقال قطعی قید کرده باشد به‌شرط آن‌که خریدار بخواهد شخصاً در آن سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد، والدین یا همسر خود تخصیص دهد در این صورت چنانچه خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال مستغل، برای تخلیه مراجعه نکند درخواست تخلیه یا انقضای مدت اجاره از او پذیرفته نمی­شود. زوال حق تخلیه ناشی از میل به تثبیت رابطه استیجاری به نفع مستأجر می‌باشد که خود از مصادیق تنظیم قانونی اجاره است.

ماده 9 قانون در مورد اماکن تجاری، 2 مورد جدید نیاز شخص مالک و تجدید بنا را برای امکان تخلیه افزوده است که مورد دوم آن چیزی جز دخالت قانونی در تخصیص اجباری منابع اقتصادی نیست؛ زیرا به‌موجب بند دوم مذکور هرگاه تخلیه به خاطر تجدید بنا باشد و در بنای تجدید شده واحد متناسب با کار مستأجر وجود داشته باشد مستأجر در اجاره آن حق تقدم خواهد داشت. این ماده نیز آشکارا اصل آزادی قراردادها (انتخاب طرف قرارداد) که یکی از اصول بنیادین نظام اقتصادی بازار می‌باشد که نقض آن می‌تواند عکس‌العمل‌هایی را از سوی مالکان اماکن به دنبال داشته باشد.

در ماده 9 و 11 صراحتاً به‌حق کسب و پیشه و استحقاق مستأجر بر آن بهنگام صدور حکم تخلیه اماکن تجاری اشاره‌شده است و روش تعیین و ملاک‌های میزان این حق بیان‌شده است.

به‌موجب تبصره ماه 18 قانون: در مورد محل کسب و پیشه یا تجارت در صورت سلب حق انتقال به غیر در اجاره‏نامه، هرگاه مستأجر بخواهد منافع مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد و مالک راضی به این انتقال نباشد باید طبق موازین این قانون به مستأجر در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه و تجارت بپردازد.

التزام به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر علی‌رغم توافق بر عدم انتقال مورد اجاره به غیر با هیچ منطق حقوق قراردادی یا اصول زیرین بازار قابل توجیه نیست. حکم این تبصره فقط با نادیده انگاشتن توافق طرفین و بازنویسی قانونی رابطه استیجاری قابل‌فهم نمی‌باشد. میل به بازنویسی کردن قرارداد ازجمله اموری بوده که بشدت موردانتقاد حقوقدانان بازار گرا بوده است.

 بر اساس اظهارات لورد آتکین^[7] در پرونده معروف برادران لوور^[8]: هیچ‌چیزی خطرناک‌تر از این نیست که کسی به خود اجازه دهد تا به‌منظور تجارت مابانه ساختن یا عادلانه ساختن قرارداد، با به‌کارگیری استلزامات قراردادهایی را برای طرفین بسازد که خود آنان در (متن) قرارداد لحاظ نکرده‌اند...^[9]

 اما ماده­ای از قانون که آشکارا حکایت از مداخلات امری در روابط استیجاری دارد ماده 24 قانون می­باشد. به‌موجب این ماده، کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم برای جلوگیری از حکومت این قانون بر روابط استیجاری بی‏‏اعتبار است. ماده مزبور صراحتاً توافقات خصوصی افراد را در نحوه تعیین حقوق و تکالیف استیجاری که مخالف مقررات آن باشد، نامعتبر می­داند؛ این در حالی است که – همان‌طور که ملاحظه خواهد شد- تنظیم اجباری روابط بازاری لزوماً به کارایی منتهی نمی­گردد و می­تواند متضمن پیامدهای اقتصادی و اجتماعی نامطلوب باشد.

4- قانون 1356

چهارمین قانونی که مداخله قانون‌گذار را در روابط استیجاری به تصویر می­کشد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 2/5/56 است. ازنظر ساختار نگارشی هرچند تفاوت­هایی در دو قانون 1339 و 1356 به چشم می­خورد بااین‌حال به لحاظ محتوایی و فلسفه تقنینی تفاوت اندکی میان آن‌ها وجود دارد. اگرچه در این قانون صراحتاً قانون موجر و مستأجر سال 1339 نسخ شده، بااین‌حال قانون 1356 حاصل تجربیات به‌دست‌آمده از قوانین قبلی اجاره به‌ویژه 1339 می‌باشد. اجرای قانون 1356 در شهرهایی صورت می‌گرفت که قانون سال 1339 اعمال‌شده و یا وزارت دادگستری به‌تدریج اعلام می‌کرد. در این قانون نیز به‌موجب ماده 30 کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که از حکومت قانون بر روابط استیجاری جلوگیری نماید، بی‌اعتبار قلمداد شده است و بار دیگر عزم قانون‌گذار در تنظیم اجباری روابط بازاری اجاره به نمایش گذاشته شد. قبل از تبیین دخالت‌های دولت نکته مهمی که ازنقطه‌نظر «مداخلات تنظیمی» می‌توان در این قانون ملاحظه نمود حکم مندرج در بند 6 ماده 2 آن می‌باشد که حکایت از کاهش مداخلات دولت در امر اجاره واحدهای مسکونی بوده است. به‌موجب این بند: واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردند، مشمول آن نخواهند بود. اگرچه در این بند فقط اجاره اماکن مسکونی در آینده از شمول دخالت‌های اجباری خارج گردیده بااین‌حال این حکم قابل‌تأمل می­باشد: منطق کاهش مداخله چه بوده است؟ فرضیات متعددی را می‌توان برای پاسخ به سؤال بکار گرفت، شاید پاسخ این باشد که قانون‌گذار متوجه این نکته اساسی گردیده است که مداخله در روابط استیجاری خواه به‌صورت حق بقاء در عین مستاجره خواه به شکل کنترل نرخ اجاره­ها به کاهش عرضه اماکن مسکونی خواهد انجامید که هیچ‌گاه مطلوب طبقه اجاره­نشین نمی­باشد؛ زیرا همه قوانینی که با نیت کمک به طبقه یا گروه خاصی از اجتماع وضع می­گردد لزوماً به نفع آنان تمام نمی­گردد^[10]. ممکن است این احتمال را نیز مقرون به صحت دانست که قانون‌گذار از این راه فعالیت‌های تولیدی را در بخش ساخت‌وساز مسکن مورد تشویق قرار داده است؛ زیرا طبیعتاً قانون اجاره 1339 انگیزه سازندگان مسکن را می­توانست تحت­الشعاع قرار دهد و این بند از قانون 1356 در حقیقت برای چنین سازندگان‌ که بدون دغدغه خواهند توانست اماکن مسکونی احداثی را بر اساس قانون عرضه و تقاضا به دیگران اجاره دهند نویدی بوده است.

گرچه در قانون 1356 برخی احکام جدید مانند ماده 10، تبصره 4 ماده 14 و بند 2 ماده 15 به چشم می­خورد که می­توانند به تعدیل موضع قانون‌گذار به نفع مالکان تعبیر گردند، اما از منظر تنظیم، همچنان متضمن تحدید آزادی اراده طرفین اجاره به‌ویژه مالکان می­باشند.

یکی از مهم‌ترین مداخلات قانونی در روابط استیجاری – همچون قوانین قبل – استمرار آن بعدازانقضای قرارداد اجاره است. همان‌گونه که می­دانیم یکی از احکام بنیادین قرارداد اجاره خاتمه رابطه استیجاری میان مالک و مستأجر به‌محض انقضای مدت آن و لزوم تخلیه و تحویل عین مستاجره توسط مستأجر به مالک می­باشد (مادتین 468 و 494 ق. م.) با وضع قوانین بعدی خاص اجاره (به‌ویژه قوانین مهروموم‌های 1339 و 1356) چنین بنیانی از بین می­رود؛ به‌نحوی‌که با انقضای قرارداد اجاره، مستأجر می­تواند مادام که بر اساس یکی از موجبات فسخ و تخلیه محکوم‌ به تخلیه عین مستاجره نگردیده است، کماکان به تصرفات خود ادامه دهد، لذا آنچه عملاً میان موجر و مستأجر اتفاق می­افتد، این است که علی­رغم تعیین مدت‌زمان اجاره از سوی آنان، قرارداد اجاره برای مدت‌زمان نامعلوم یعنی از زمان اجاره تا زمان پیدایش حق تخلیه و صدور حکم نهایی به تخلیه منعقد می­گردد و ادامه می­یابد. سؤالی که این مقاله به دنبال پاسخ به آن می­باشد این است که قانون‌گذار بر پایه چه اندیشه­ای مبادرت به چنین دخالتی نموده است؟ این اندیشه از منظر نظریه‌های اقتصادی چقدر قابل دفاع می­باشد؟ در گفتار بعدی به این سؤال بیشتر پرداخته خواهد شد.

دخالت مهم بعدی که به معنای نادیده گرفتن توافق خصوصی طرفین اجاره می‌باشد ماده 19 می­باشد. هرچند مستأجر به‌موجب ماده 10 قانون بدون رضایت موجر حق واگذاری آن را به دیگری ندارد اما چنانچه تصمیم به انتقال مورد اجاره بگیرد می­تواند با طی فرآیند قضایی مقرر در ماده 19 موجر را نهایتاً از طریق تحصیل حکم دادگاه مبنی بر تجویز انتقال به غیر تسلیم اراده خود نماید. دخالت قانون در اینجا آشکار است. علی­رغم پذیرش مستأجر ضمن قرارداد اجاره به عدم انتقال مورد اجاره، قانون‌گذار طریق زیر پا گذاشتن آن را در ماده 19 تشریح نموده و جالب­تر اینکه حتی اگر مستأجر علی­رغم تعهد به عدم انتقال در ضمن قرارداد اجاره وعدم طی فرآیند قضایی ماده 19، مبادرت به انتقال مورد اجاره به غیر نماید بازهم از پنجاه‌درصد حق کسب و پیشه و تجارت بهره­مند خواهد بود. (تبصره ماده 19)

دخالت بعدی قانون‌گذار در رابطه با تعدیل نرخ مال­الاجاره می­باشد که درخواست آن از سوی مالک منوط به انقضای 3 سال مقرر در ماده 4 می­باشد. اگرچه قانون‌گذار با ماده 4 خواسته است اثر اقدامات مداخله­جویانه خود به نفع مستاجرین را تعدیل نماید درعین‌حال متضمن نفی اختیارات مالکان برای توافقات خصوصی در رابطه با نحوه تعدیل مال­الاجاره می­باشد، وانگهی مالکان حق ندارند قبل از 3 سال یادشده اقدامی در خصوص افزایش مال­الاجاره نمایند و این امر در جامعه ایران ‌که هزینه­های متوسط زندگی همواره رو به افزایش می­باشد نوعی سیاست‌ باز توزیع ثروت از مالکان به مستأجران می­باشد که از طریق قرارداد اجاره محقق می­گردد.

بند دوم - قوانین بعدازانقلاب

بعداز انقلاب اسلامی جز در موارد استثنایی و ضروری از میزان مداخلات تقنینی دولت در روابط استیجاری کاسته شد. این موضوع را می‌توان ناشی از تحولات ارزشی جامعه و گرایش به موازین شرعی دانست. چنین روندی قابل‌درک می‌باشد؛ زیرا مالکیت خصوصی در فقه اسلامی از جایگاه بسیار مهمی برخوردار است و دخالت در روابط استیجاری مردم که اصولاً مستلزم نادیده انگاشتن اراده و رضایت مالکان بوده قابل‌تردید و تشکیک جدی  است. چنین گرایشاتی از رفتار شورای نگهبان به‌عنوان نهاد تشخیص انطباق قوانین با موازین اسلامی به سهولت قابل‌برداشت بود: شورای نگهبان بر اساس تفسیر اصل 4 قانون اساسی خود را مجاز به اظهارنظر در مورد قوانین موجود قبل از انقلاب نیز می‌دانست و بر همین اساس علاوه بر نظارت شرعی بر مصوبات مجلس، طی اظهارنظرهای مختلف موضع خود را در برابر برخی مقررات خلاف شرع ازجمله قانون روابط موجر و مستأجر 1356 اعلام نمود. در زیر به بررسی اجمالی مهم‌ترین قوانین ناظر به اجاره از منظر مداخلات قانونی و میل به کاهش آن پرداخته می‏شود:

1- قانون 1362

اولین قانون روابط موجر و مستأجر پس از انقلاب که تحت تأثیر تحولات ارزشی جامعه و ایرادات شورای نگهبان به قوانین موجود، در سال 1362 تصویب شد، ناظر به اماکن غیرتجاری بوده است. نکته برجسته این قانون ماده 15 آن است که در آن بازگشت به قانون مدنی مورد تصریح قانون‌گذار قرارگرفته است. بااین‌حال این قانون برای کنترل بازار مسکن متضمن برخی احکام بوده است که در نوع خود مداخله در روابط استیجاری محسوب می‌گردد. برای مثال در ماده 9 به دادگاه اختیار داده‌شده است در مواردی که تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، مهلتی را برای مستأجر تعیین نماید. به نظر می‌رسد اعطای مهلت مناسب برای مستأجر به اتکا منابع مالی موجر را می‌توان یک سیاست ‌باز توزیعی نامید. کنترل نرخ اجاره‌بها دخالت دیگری است که در ماده 14 بدان تصریح‌شده است. به‌موجب این ماده به وزارت مسکن و شهرسازی اختیار داده‌شده است تا برای مدت 5 سال فرمول اجاره­بهای مسکن را بر اساس آیین­نامه­ای که مشترکا با وزارت دادگستری تهیه و به تصویب هیات وزیران می­رساند، تدوین کند. در متن ماده کمبود مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره‌بها توجیه­گر اقدامات تنظیمی فوق معرفی گردیده است. ضمانت اجرای تخلف موجرین از نرخ­های اعلامی وزارت مسکن و شهرسازی حق استرداد وجوه اضافه دریافتی برای مستأجران تعیین­شده است (تبصره 2 ماده 9). همان‌گونه که گذشت قوانین کنترل نرخ اجاره‌بها اگرچه یکی از سیاست‌های شایع میان دولتمردان در کشورهای مختلف محسوب می‌گردد بااین‌حال از منظر اقتصادی قابل تشکیک می‌باشد. کنترل اجاره‌بها برخلاف اهداف زیرین آن لزوماً به نفع طبقه متوسط جامعه یا مستاجرین منجر نمی‌گردد. برخی اوقات چنین سیاست‌هایی در نقش تبلیغاتی عمل می‌نماید.

ازجمله احکام جالب‌توجهی که کاملاً تخصیص اجباری منابع اقتصادی تلقی می­گردد حکم تبصره 3 ماده 9 می­باشد که به حاکم شرع اجازه می­دهد که هرگاه مالک ملک معد اجاره، از اجاره آن خودداری کند، بنا بر ضرورت تا مدت پنج سال آن را اجاره دهد. مبنای شرعی حکم فوق دقیقاً معلوم نیست. شاید بتوان با استفاده از عبارت «ملک معد اجاره» آن را نوعی تعمیم احکام احتکار کالا به اماکن مسکونی دانست.

2- قوانین مهروموم‌های 1364 و 1369

در مهروموم‌های 64 و 69 تبصره‌های 1، 3 و 4 ماده 9 قانون سال 1362 مورد اصلاح قرار گرفت و بر اساس آن به دادگاه‌ها اجازه داد بخاطرکمبود مسکن در مورد عسر و حرج مستأجران جنگ­زده و اداره­های دولتی و آموزشی از صدور حکم تخیله برای مدت 5 سال خودداری کنند. نکته جالب این است که قانون دوم به علت اختلاف‌نظر مجلس و شورای نگهبان، در مجمع تشخیص به تصویب رسید. هرچند بتوان این قوانین را با تکیه‌بر مبانی اخلاقی مانند همبستگی اجتماعی توجیه و درک نمود یا این حال از منظر کارایی قابل‌بحث می‌باشد. مخالفت شورای نگهبان و درنتیجه ارجاع مصوبه مجلس به مجمع تشخیص مصلحت نظام را می‌توان حمل بر این حقیقت نمود که مذاق شرعی شورای نگهبان با تخصیص اجباری منابع اقتصادی و دخالت در مالکیت خصوصی افراد سازگار نیست.

3- قانون 1365

در سال 1365 به‌موجب ماده واحده­ای مقرر گردید: کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ‌گونه سرقفلی و پیش­پرداخت به اجاره واگذار می­شود در رأس انقضای مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه آن می­باشد مگر اینکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود... .

این ماده واحده را می‌توان اولین تردید رسمی در رابطه با اجاره اماکن تجاری تلقی نمود. استمرار ید مستأجر بر عین مستاجره و خلق خودبه‌خودی حق کسب و پیشه و تجارت در صورت تنظیم سند رسمی اجاره با رعایت قیود مندرج در قانون منتفی خواهد شد. بدین ترتیب زمینه­های برطرف­شدن دو قاعده امری در روابط موجر و مستأجر اماکن تجاری فراهم گردید تا مقدمات بازگشت به قانون مدنی و اصالت دادن به قانون عرضه و تقاضا در روابط استیجاری تجاری تمهید شود. بر این اساس دیگر مستأجران قادر نخواهند بود فقط به پشتوانه قانون به تصرفات استیجاری خود ادامه دهند؛ زیرا چنین حقی بستگی به روابط مالی طرفین اجاره و شکل تنظیم اجاره خواهد داشت.

4- قانون 1369

در سال 1369 ماده واحده­ای به تصویب مجمع تشخیص می­رسد که به‌موجب آن مقرر می­گردد: در مورد حق کسب و پیشه یا تجارت مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 2/5/56 عمل شود. ماده واحده الحاقیه به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15/8/1365 به قوت خود باقی است.

به نظرمی رسد مجمع تشخیص مصلحت نظام در رابطه با اجاره­های اماکن تجاری علی­رغم تردیدهای شرعی صرفاً از باب مصلحت و حق مکتسب تن به پذیرش حق کسب و پیشه و تجارت داده است؛ زیرا علی‌رغم اعتبار بخشیدن به اجاره‌های قبل از سال 1365، احکام قانون 1365 را که در حقیقت تحدید احکام قانون 1356 و بازگشت به «قرارداد خصوصی» محسوب می­شود، معتبر می­داند؛ درواقع، جمع این دو فراز این است که اجاره­های قبل از قانون 1365 از حیث تعلق حق کسب و پیشه و تجارت مشمول قانون 1356 بوده و اجاره­های بعدازآن نیز در صورت تحقق شرایط مندرج در آن یعنی پرداخت مبلغی به‌عنوان سرقفلی و تنظیم سند رسمی کماکان مشمول قانون 1356 خواهد بود و الا از شمول قانون 1356 خارج می­باشند. فراز دوم مصوبه مجمع در خصوص معتبر دانستن ماده واحده 1365 را می‌توان حمل بر میل حاکمیت به کاهش مداخلات تنظیمی در روابط استیجاری و عدم دخالت در روابط خصوصی مردم نمود که قابل دفاع به نظر می­رسد.

5 – قانون 1372

 این قانون که ناظر بر حل‌وفصل برخی مشکلات مطب‌های استیجاری بوده است تحت عنوان ‌قانون الحاق یک بند به‌عنوان بند ج و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 به تصویب مجلس رسید. مهم‌ترین جنبه این قانون تأکید آن بر قرارداد فی‌مابین طرفین عقد اجاره بوده و ازآنجایی‌که قرارداد به‌عنوان مکانیسم حقوقی نظام بازار در تخصیص منابع محسوب می‌گردد لذا می‌توان نتیجه گرفت این قانون نیز در راستای حرکت به سمت نظام بازار و اصالت دادن به توافقات قراردادی طرفین و پرهیز از مداخلات تنظیمی دولت در روابط استیجاری بوده است.

6- قانون 1376

آخرین قانون عبارت است از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 که در 13 ماده به تصویب مجلس رسید. به‌موجب ماده 1 آن: از تاریخ لازم الاجر شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه و...؛ که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می­شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

قانون فوق که متضمن حکم به بازگشت به قانون مدنی و احترام به توافقات خصوصی طرفین می­باشد در حقیقت در مقام پایان دادن به اقدامات تنظیمی و مداخله­جویانه دولت در روابط استیجاری و قطع حمایت‌های قانونی عمل می‌کند. صرف‌نظر از نوآوری‌های قانون یادشده مانند سرعت عمل در تخلیه عین مستاجره پس از انقضای مدت اجاره، مهم‌ترین دستاورد قانون را شاید در دو موضوع بتوان خلاصه نمود:

الف- قرارداد اجاره بعد از انقضای مدت‌زمان آن خاتمه پیدا می‌کند و مستأجر مکلف به تخلیه عین­مستاجره می­باشد و در این رابطه فرقی نمی­کند اجاره به چه نحوی تنظیم گردیده باشد^[11].

ب- موضوع حق کسب و پیشه و تجارت یا به تعبیر قانون، سرقفلی، صرف‌نظر از چگونگی پیدایش حق و نحوه محاسبه آن، به‌طرفین اجاره واگذار گردیده است و تنها در صورت اختلاف در میزان آن دادگاه ورود خواهد نمود^[12].

ازاین‌رو، پس از یک دوره 60 ساله انحراف از قانون مدنی در روابط استیجاری (1317 تا 1376)، مجدداً روابط موجر و مستأجر از سال 1362 (برای اماکن مسکونی) و از سال 1376 (برای محل‌های تجاری) بر پایه قانون مدنی و توافق طرفین یعنی نظام عرضه و تقاضا اداره خواهد شد. بدین ترتیب مستأجر علی­الاصول حق انتقال منافع مورد اجاره را در مدت باقی‌مانده از عقد اجاره را دارد؛ عقد اجاره در پایان مدت برطرف می­شود؛ هیچ اولویتی برای مستأجر در ادامه تصرفات استیجاری وجود ندارد مگر با توافق طرفین در هنگام انعقاد قرارداد یا پایان آن؛ در صورت تجاری بودن عین­مستاجره، حق کسب و پیشه برای مستأجر به وجود نمی‏آید و در صورت پرداخت وجهی به‌عنوان سرقفلی، مستأجر می­تواند آن را به ارزش عادله روز دریافت کند.

اگرچه منظور پیش نویسان و تصویب‌کنندگان قانون فوق حرکت در مسیر شرعی کردن قوانین و مقررات و محقق کردن اصل 4 قانون اساسی بوده است اما می‌توان نتیجه گرفت که ویژگی‌های قانونی فوق که به‌عنوان سیاست بنیادین نظام در رابطه با روابط استیجاری مردم تصویب و اعلام گردیده است خواه‌ناخواه در جهت تأکید بر قانون زیرن بازار و نظام عرضه و تقاضا می‌باشد.

گفتار دوم – مبانی مداخلات دولت از منظر تئوری اقتصادی و ارزیابی آن‌ها

ازآنجایی‌که روابط استیجاری یک رابطه بازاری می­باشد، لذا این سؤال مطرح می­گردد که آیا مداخله دولت از منظر تئوری اقتصادی قابل توجیه است یا خیر؟ در این گفتار ابتدا به توضیح اصل «کارایی بازار» در تخصیص بهینه منابع اشاره‌شده سپس مواردی که اصطلاحاً به موارد شکست بازار معروف است، پرداخته می­شود و درنهایت مبانی دخالت دولت به شرح قوانین اجاره توضیح داده خواهد شد.

بند اول - کارآیی بازار

مراد از کارآیی بازار این است که بازار به‌عنوان محل فعالیت کلیه بازیگران اقتصادی به‌تنهایی و بدون دخالت دولت در تخصیص منابع اقتصادی به مصارف موفق عمل می‌کند^[13]، زیرا نظام بازار بر پایه شناسایی نیازها و جابجایی منابع استوار می­باشد؛ بدین توضیح که عاملان اقتصادی منابع اقتصادی خود را به سمت تولید کالاها و خدماتی سوق می‏دهند که برای آن‌ها تقاضا وجود دارد؛ بدین ترتیب عوامل تولید در بازار همدیگر را شناسایی کرده و با همدیگر مبادرت به معامله یا مبادله می­نمایند. نزدیک شدن عوامل تولید به یکدیگر و انجام معامله باهم به نحوی انجام می‏گیرد که گویی دستی نامرئی آن‌ها را به سمت یکدیگر هدایت می‌کند^[14]. وجه‌تسمیه اقتصاد بازار یا اقتصاد مبادلی نیز همین است؛ زیرا کلیه نیازهای اقتصادی افراد در جامعه از طریق انجام مبادلات مرتفع می­گردد. علی­رغم اینکه منابع اقتصادی در میان افراد به‌صورت موسع توزیع شده، بااین‌حال صاحبان آن‌ها با انجام مبادله منابع با یکدیگر قادر به رفع نیازهای اقتصادی خودمی‏گردند.

بدین ترتیب می‌توان به‌سادگی به این نتیجه رسید که بازار در تأمین معیشت اقتصادی مردم پرتوان است و نیازی به مداخله دولت‌ها ندارد. مأموریت دولت‌ها محدود به وظایف ذاتی آن‌ها ازجمله تأمین امنیت داخلی و مرزها است. بر اساس دیدگاه اقتصادی کلاسیک دولت‌ها نه‌فقط باید تصدی­گری را رها نمایند و از تبدیل‌شدن به رقیب اقتصادی پرهیز نمایند بلکه ضروری است از دخالت در توافقات خصوصی افراد نیز پرهیز نمایند. دلیل این مطلب روشن است؛ زیرا بر اساس یکی از فرضیات بنیادین اقتصاد، هر فردی بهترین قاضی برای تشخیص رفاه خود تلقی می­گردد. به همین خاطر دولت‌ها نمی­توانند بهتر از خود فعالان اقتصادی برای آن‌ها روابط حقوقی و اقتصادی طراحی نمایند. آری دولت‌ها برای کمک به افراد می­توانند مبادرت به ارائه مقررات و قراردادهای نمونه به‌منظور صرفه‌جویی در وقت و هزینه‌برای افراد نمایند؛ اما بدیهی است این مقررات ماهیتاً جنبه تکمیلی و تجویزی خواهند داشت و نباید مانع یا محدودیتی برای افراد در رسیدن به خواسته­های قراردادی ایجاد کنند. حال بر اساس این مقدمه پاسخ به این سؤال که آیا دخالت دولت‌ها در روابط استیجاری مردم به‌ویژه در بخش اجاره محل‌های تولیدی (کسب‌وکار) به لحاظ اقتصادی موجه  یا غیرموجه است، روشن به نظرمی رسد؛ زیرا رابطه استیجاری از منظر اقتصادی چیزی جز تخصیص منابع اقتصادی از طریق مبادلات بازاری نیست و افراد در مبادلات بازاری بهتر از هرکسی قادر به تشخیص منافع یا رفاه خود می­باشند. درنتیجه دلیلی بر ناتوانی بازار در تحقق چنین مبادله یا تخصیصی وجود ندارد تا دخالت عوامل بیرونی را ایجاب نماید.

بند دوم – منابع شکست بازار

علی­رغم اعتقاد بنیادین اقتصاددانان کلاسیک و نئوکلاسیک به اصل کارایی بازار، اقتصاددانان یادشده رفته‌رفته به این نتیجه رسیدند که در برخی موارد بازار در تأمین برخی کالاها و خدمات یا انجام معاملات به شکل درست، کارایی ندارد. در این‌گونه موارد که اصطلاحاً شکست بازار نامیده می­شوند دولت مجوز پیدا می‌کند تا در بازار دخالت نموده تا بازاری را که از روند عادی خارج شده را به وضعیت عادی برگرداند^[15]. به این نوع اقدامات دولت که به‌منظور تصحیح انحرافات بازار انجام می­گردد در اصطلاح «تنظیم» گفته می­شود. این منابع عبارتند از: انحصارات، کالای عمومی، عوارض بیرونی و اطلاعات نامتقارن^[16]. به‌رغم اینکه علت شکست بازار در هریک از موارد مزبور یکسان نیست، نتیجه هرکدام از آن‌ها به شکل ناتوانی بازار در تحقق مبادلات بازاری بروز می‏کند. در زیر منابع شکست بازار در حد لازم بیان می­گردد^[17].

الف – انحصار^[18]

در یک اقتصاد سالم تمام بازیگران اقتصادی در تأمین کالاها و خدمات موردنیاز جامعه با یکدیگر رقابت می­کنند. انحصار عکس این وضعیت است یعنی عرضه و تقاضای تمام یا برخی کالاها و خدمات در دست یک یا چند بازیگر اقتصادی قرار دارند. ازآنجایی‌که بازیگران اقتصادی دیگری در تولید یا عرضه آن نقشی ندارند، لذا، تصمیم در رابطه با مقدار عرضه کالای انحصاری با انحصارگر می­باشد؛ نتیجه این وضعیت این است که تعیین قیمت کالا یا خدمات انحصاری توسط بازیگر انحصاری می­باشد. او می‌تواند قیمت­های به‌مراتب بالاتر از قیمت تمام­شده برای کالا یا خدمت تحمیل نماید، مصرف­کنندگان درصورتی‌که نتوانند کالای دیگری را جایگزین نمایند یا از مصرف آن صرف‌نظر کنند، مجبور به پذیرش قیمت­های تحمیلی خواهند بود. علت اینکه انحصار از عوامل شکست بازار تلقی می­گردد این است که در اثر موقعیت برتر معاملاتی انحصارگر و داشتن موقعیت ویژه در تعیین مقدار عرضه و درنتیجه قدرت تعیین قیمت (تحمیل بعضاً قیمت­هایی به‌مراتب بالاتر از قیمت تمام­شده)، اضافه ارزش معاملاتی برای مصرف­کنندگان^[19] تماماً توسط شخص انحصارگر مورد تصاحب قرار می­گیرد^[20] بعلاوه در وضعیت انحصار، مقدار عرضه کالا یا خدمات کمتر از وضعیت رقابتی در بازار حاکم است^[21]-^[22].

دولت‌ها به‌منظور مقابله با پدیده انحصار به سیاست‌های مختلفی متوسل می­شوند که مهم‌ترین آن‌ها وضع قوانین ضد­تر است و ضد کارتل­ها می­باشد^[23]. به‌موجب قوانین مذکور هرگونه قرارداد یا ادغام دو یا چند بنگاه اقتصادی که منتهی به پیدایش موقعیت کنترل قیمت برای عده­ای یا ادغام دو یا چند بنگاه که باعث حذف بنگاه‌های رقیب گردد، ممنوع بوده و مشمول ضمانت اجرای کیفری و حقوقی می­باشند.

با توجه به توضیحات اختصاری فوق، این سؤال مطرح می­شود که آیا انحصار می­تواند مجوز دخالت دولت در روابط استیجاری باشد؟ طبیعتاً اگر بتوان جامعه­ای را در نظر گرفت که در آن تأمین کالای مسکن یا واحد استیجاری به شکل انحصاری عرضه می­گردد مانند اینکه در یک جامعه فرضی یک یا چند بنگاه اقتصادی توانسته باشند تأمین واحدهای مسکونی یا تجاری موجود را تحت کنترل خود دربیاورند و با یکدیگر در رابطه با نرخ اجاره به توافقاتی رسیده باشند و بنگاه‌های دیگری غیر از بنگاه‌های مذکور وجود ندارند که متقاضیان مسکن یا محل کسب به آن‌ها رجوع نمایند، می‌توان دخالت دولت را توجیه نمود؛ اما آیا موضوع مسکن و اماکن تجاری استیجاری در جامعه ایران مصداقی از وضعیت فرضی فوق می­باشد؟ شاید پاسخ به سؤال فوق مشکل نباشد؛ زیرا بعید به نظر می­رسد تولید و عرضه واحدهای مزبور در ایران به‌صورت انحصاری در اختیار گروه یا گروه‌هایی بوده باشد به‌نحوی‌که مجوز ورود دولت برای خنثی نمودن اقدامات انحصارطلبانه بنگاه‌های مذکور را فراهم نموده باشد. هیچ‌کدام از قوانین استیجاری مداخله­گرایانه را نمی­توان از باب انحصار تبیین و توجیه نمود؛ زیرا برخلاف وضعیت انحصار زمین یا مسکن در اختیار بنگاه یا بنگاه‌های قرار ندارد. البته شاید بتوان دخالت دولت را در عرضه اماکن استیجاری به‌منظور تأمین مسکن و محل کسب استیجاری در چهره­های دیگری ملاحظه نمود. مثلاً دولت به‌منظور مجبور کردن مالکان اماکن به اجاره اموال مازاد بر نیاز خود متوسل به سیاست‌های غیرمستقیم مانند وضع مالیات بر املاک خالی یا سیاست‌های تشویقی ازجمله حذف یا کاهش نرخ مالیات بر درآمد ناشی املاک بشوند. این موضوع هرچند در جامعه ایران می­تواند یک واقعیت تاریخی باشد بااین‌حال به نظر می­رسد مداخلات فوق از بحث انحصار به‌عنوان مجوز ورود دولت در بازار اجاره خارج می­باشد. به نظر می‌رسد مداخلات دولتی در بازار اجاره بیشتر به سیاست‌های باز توزیعی نزدیک بوده است تا مقابله با وضعیت انحصاری.

ب – عوارض بیرونی^[24]

یکی دیگر از منابع شکست بازار چیزی است که اقتصاددانان آن را «عوارض بیرونی» می­نامند. در بازار علی­الاصول منافع و هزینه­های فعالیت‌های اقتصادی متوجه خود عامل اقتصادی است. هیچ‌کس از منافع حاصل از فعالیت دیگران منتفع نمی­گردد و هزینه­های فعالیت هیچ‌کس نیز بر دیگران تحمیل نمی­شود. علی­رغم این اصل، مواردی وجود دارد که نتایج مثبت فعالیت‌های شخص عاید دیگران نیز شده بدون اینکه قراردادی در این باب میان آنان بوده باشد؛ مانند دو بنگاه پرورش گل و تولید عسل که زنبورهای آن ازگل‌های بنگاه همسایه استفاده می­کنند یا مواردی وجود دارد که در آن نتایج منفی (هزینه­ها) فعالیت‌های اقتصادی یک نفر یا یک بنگاه متوجه دیگران نیز می­شود بدون اینکه توافقی در این خصوص بین آن‌ها بوده باشد مانند کارخانه‌ای که با فعالیت تولیدی خود باعث آلوده شدن هوای اماکن مجاور می­گردد^[25]. مطابق نظر اقتصاددانان در فرض اخیر هزینه­های تولیدی بنگاه­دار متضمن هزینه­های بیرونی یا اجتماعی (آلودگی) نمی­باشد و به‌اصطلاح هزینه­های خصوصی با هزینه­های اجتماعی برابر نیست، لذا، مقدار تولید آن از حد بهینه اجتماعی تجاوز می‌کند درحالی‌که اگر هزینه‌های اجتماعی تولید جزء هزینه­های خصوصی تولید لحاظ می­گردید سطح تولید بنگاه یادشده کمتر از وقتی بود که این هزینه‌بر دیگران تحمیل می­شد^[26]. سیاست‌های اجتماعی برای کنترل عوارض منفی معمولاً به این سمت است که بنگاه­ها را وادار می­کنند هزینه­های بیرونی مزبور را در هزینه­های خصوصی خود لحاظ نمایند تا بدین ترتیب هزینه­های یادشده درونی گردند. به این سیاست­ها در اصطلاح «درونی سازی»^[27] اطلاق می­گردد.

بر اساس توضیحات فوق پرواضح به­ نظر می­رسد پدیده عوارض بیرونی که ناظر به برخورد فعالیت‌های اقتصادی با یکدیگر یا تحمیل پیامدهای فعالیت‌های خصوصی بر دیگران می­باشد با بحث رابطه استیجاری که یک رابطه قراردادی است نمی­تواند ورود دولت را در روابط استیجاری مردم تجویز کند. در حقیقت می‌توان گفت ازآنجایی‌که «اجاره» فقط شکل حقوقی تصرف منابع اقتصادی است به‌خودی‌خود نمی‌تواند موضوع «عوارض بیرونی» به مفهوم اقتصادی آن باشد؛ زیرا هر یک از کنش گران اقتصادی در وضعیت استیجاری می‌توانند به همان اندازه ایجاد پیامدهای منفی نمایند که در غیر وضعیت استیجاری. لذا اجاره عامل مضاعفی در رابطه با پدیده «عوارض منفی» محسوب نمی‌گردد.

پ– کالای عمومی^[28]

مفهوم کالای عمومی نزد اقتصاددانان با آنچه نزد حقوقدانان است، متفاوت می­باشد. این مفهوم را نباید با مفهوم اموال عمومی یکسان دانست. بسیاری از اموال که از منظر حقوقی مصداق مال عمومی مانند معادن یا جنگل است به لحاظ اقتصادی کالای عمومی تلقی نمی‌گردد. برای آنکه کالا یا مالی کالای عمومی تلقی شود، اجتماع دو شرط لازم است: عدم رقابت مصرفی و استثناء ناپذیری. مراد از رقابتی نبودن مصرف این است که مصرف چیزی از سوی عده­ای، مانع مصرف دیگران نیست. درنتیجه همه می­توانند هم‌زمان مصرف کنند. از این نظر، هوا یک کالای عمومی است؛ چراکه در شرایط عادی، تنفسِ یک عده­ای مانع از تنفس عده دیگر نیست و همه می­توانند هم‌زمان تنفس نمایند. مراد از استثناء ناپذیری این است که منع کردن عده­ای از مصرف­کننده­ها که علی­رغم استفاده از یک کالا یا خدمت حاضر به پرداخت عوض نیستند، ناممکن یا بسیار پرهزینه است به‌طوری‌که انگیزه­ای برای عرضه‏کننده نسبت به ارائه کالا یا خدمت مزبور باقی نمی­ماند و درنتیجه هیچ‌کس در بازار حاضر نمی­شود نسبت به عرضه آن قیام کند؛ به‌عبارت‌دیگر هرچند مردم به کالا یا خدمت مذکور نیازمندند اما کسی در بازار نیست که آن را تأمین نماید. اقتصاددانان به چنین مصرف­کننده­ای در اصطلاح «سوارکار یا منتفع مجانی»^[29] و به این پدیده در اصطلاح «سواری مجانی»^[30] اطلاق می‌کنند^[31].

در حقیقت علت اینکه در بازار کسی حاضر نیست مبادرت به عرضه چنین کالا یا خدمتی نماید این است که اصولاً انگیزه فعالان اقتصادی یک انگیزه مادی است و طبعاً زمانی که یک عامل اقتصادی احساس کند که منتفعان از محصول وی از پرداخت عوض آن طفره می­روند، انگیزه خود را برای ورود یا ادامه تولید محصول از دست خواهد داد^[32]. می‌توان نتیجه گرفت علت شکست بازار در رابطه با کالای عمومی پدیده «سواری مجانی» است که نهایتاً به عدم تولید یا تولید اندک کالای یادشده در مقایسه با مقدار لازم به لحاظ اجتماعی منتهی خواهد شد^[33]. مثال مشهور کالای عمومی نزد اقتصاددانان «امنیت» است؛ زیرا هر دو شرط فوق در رابطه با موضوع امنیت صادق می­باشد. فرض کنید در یک اقتصاد کاملاً بازار آزاد بنگاه اقتصادی بخواهد موضوع خدمات خود را ارائه کالای امنیت قرار دهد. عده­ای با این شرکت قرارداد اخذ خدمات منعقد می­نمایند اما عده­ای دیگر حاضر به عقد قرارداد برای استفاده از خدمات امنیتی این شرکت نیستند. ازآنجایی‌که هیچ شخصی را نمی­توان به انعقاد قرارداد اخذ امنیت مجبور نمود چه وضعیتی پیش خواهد آمد؟ آیا فقط طرفینِ «قرارداد تأمین امنیت» موفق به تحصیل امنیت خواهند شد یا دیگرانی هم که حاضر به انعقاد نبودند، قادر به اخذ چنین خدمتی خواهند شد؟ به نظرمی رسد هردو گروه یکسان از چنین خدمتی منتفع خواهند شد؛ زیرا شرکت مزبور قادر نیست از انتفاع مجانی سوارکاران مجانی ممانعت به عمل آورد. به‌عنوان‌مثال فرض کنید شرکتی با یک محله برای نگهبانی در شب قرارداد می­بندد. به ­نظر می­رسد در این وضعیت همه اهالی از خدمات این شرکت منتفع خواهند شد حتی آن‌هایی که حاضر به عقد قرارداد نشدند؛ زیرا ثمره نگهبانی این شرکت که مصون ماندن اهالی در برابر خطر سرقت است، خواه­ناخواه عاید چنین منتفعانی نیز خواهد شد.

همانطور که گفته شد در چنین وضعیتی عاملان اقتصادی از ورود به عرضه چنین کالایی یا ادامه عرضه آن خودداری خواهند کرد. علی­رغم اینکه داشتن امنیت یک نیاز اساسی است، اما بازار قادر به تأمین آن نیست. مطابق عقیده اقتصاددانان اینجاست که دولت مجوز ورود پیدا می‌کند و دولت‌ها معمولاً با تأسیس نهادهای لازم – صرف‌نظر از نام یا شکل آن - خود راسا به تأمین امنیت قیام می­نماید.

با این مقدمه نوبت به طرح این سؤال می­رسد که از منظر ایده کالای عمومی، دولت حق مداخله در روابط استیجاری افراد را دارد یا خیر؟ طبیعتاً پاسخ به این سؤال دایرمدار این است که آیا عرضه واحدهای استیجاری را می‌توان از مصادیق کالای عمومی‌ دانست؟ پاسخ به این سؤال بدیهی به نظرمی رسد؛ زیرا هیچیک از دو شرط کالای عمومی بر اماکن یا واحدهای استیجاری که در بازار میان افراد مورد اجاره قرار می­گیرد، صدق نمی­کند؛ بلکه واحدهای مزبور یک کالای خصوصی بوده که بر اساس نظام قیمت در بازار در اختیار کسانی قرار می­گیرد که ارزش بیشتری از دیگران بدان قائل می­باشند و افراد دیگری نیز غیر از موجر و مستأجر قادر نخواهند بود بدون پرداخت عوض (مال­الاجاره) از آن‌ها منتفع شوند. نتیجه اینکه بازار در تأمین نیازهای استیجاری مردم (مسکن یا محل کسب اجاره‏ای) همچون سایر کالاهای خصوصی دیگر موفق عمل می­نماید و مجوزی برای ورود دولت در تأمین نیازهای استیجاری مردم به چشم نمی­خورد.

ممکن است این ایراد به ذهن خطور نماید که در برخی از کشورها، دولت‌ها مبادرت به ساخت اماکن مسکونی یا تجاری نموده و به قیمت ارزان در اختیار نیازمندان قرار می­دهند، لذا، علی­رغم اینکه واحدهای استیجاری کالای عمومی به مفهوم اقتصادی آن محسوب نمی­شود دولت‌ها به‌منظور تأمین آن وارد عمل می­شوند. پاسخ به این ایراد روشن به نظرمی رسد. اصولاً چنین ورودی از سوی دولت در بازار از باب شکست بازار نیست. امکان دارد این اقدام دولت از باب پیگیری اهداف دیگری مانند عدالت اجتماعی یا سیاست‌های رفاهی باشد و یا به‌منظور دنبال نمودن سیاست‌های رقابتی باشد که در قسمت‌های آتی بدان اشاره خواهد شد.

ت- اطلاعات نامتقارن^[34]

چهارمین منبع شکست بازار اطلاعات نامتقارن یا نامتوازن طرفین معامله می­باشد. منظور از اطلاعات نامتوازن این است که اطلاعات طرفین از کم و کیف معامله یکسان نیست و یکی از آن‌ها نسبت به دیگری اطلاعات بیشتری دارد^[35]. ازنظر اقتصاددانان نئوکلاسیک برای اینکه مبادلات بازار منتهی به تخصیص بهینه منابع گردد، باید در یک فضای اطلاعاتی شفاف صورت گیرد؛ زیرا فقط در چنین فضایی است که یک‌طرف حاضر می­شود منابع در اختیار خود را در مقابل منابع دیگری مورد معامله قرار دهد. مثلاً فروشنده ماشین دست‌دوم در مقایسه با خریدار، اطلاعات بیشتری نسبت به خریدار دارد به‌نحوی‌که اگر خریدار نیز دارای اطلاعات یکسانی با فروشنده بود، شاید اساساً یا به قیمت موردقرارداد حاضر به معامله با فروشنده نبود یا مثلاً قرارداد بیمه را در نظر بگیرید که در آن اطلاعات بیمه‌گذار در رابطه با موضوع بیمه نسبت به بیمه‌گر به‌مراتب بیشتر است به‌نحوی‌که اگر بیمه‌گر از اطلاعات مزبور باخبر بود حاضر به عقد قرارداد بیمه نمی­شد یا با نرخ بیمه­نامه صادره حاضر به صدور آن نبود. در اینجا علت شکست بازار معلوم است؛ زیرا همان‌طوری که فوقا گفته شد معامله یا مبادله‌ای تنها در صورتی می­تواند به نتایج تخصیصی مطلوب منجر شود که طرفین با آگاهی کافی حاضرشده باشند منابع در اختیار خود را از دست بدهند در غیر این صورت منابع در اختیار کسانی قرار می­گیرد که نسبت به‌طرف دیگر ارزش بیشتری نسبت به آن منبع قائل نمی­باشند. این همان چیزی است که اقتصاددانان از آن تعبیر به سوء تخصیص^[36] می­کنند. قانون‌گذاران برای مقابله با چنین وضعیتی معمولاً مبادرت به وضع قوانینی می­کنند که مستقیماً طرف معامله را به قید ضمانت اجرا مکلف به ارائه یا افشای اطلاعات می­نماید مانند اینکه بیمه­گذار را مکلف نموده هرگونه اطلاعات تأثیرگذار بر عقد بیمه را برای بیمه­گر افشاء نماید در غیر این صورت حسب مورد مشمول ضمانت اجراهای مقرر خواهد گردید. گاهی نیز قانون‌گذاران به‌صورت غیرمستقیم طرف قرارداد را به افشای اطلاعات مؤثر ترغیب می­نماید مانند حق فسخ خریدار که ناشی از عدم افشای عیب مبیع از سوی بایع می­باشد. چنین تلاشی از سوی قانون‌گذاران برای این است که مبادلات بازاری از صورت واقعی خود منحرف گردیده یا ممکن است منحرف گردد.

با تحلیل مفهومی فوق این سؤال مطرح می­گردد که اطلاعات نامتقارن چقدر می­تواند اقدامات دولت را به شرحی که در گفتار اول بیان گردید توجیه نماید؟ مسلماً در برخی موارد، قانون، طرفین رابطه استیجاری را به افشای برخی اطلاعات مانند افشای عیوب مورد اجاره تکلیف می‌کند؛ چنین تکلیفی را که در حقیقت از شکاف اطلاعاتی یا عدم برابری موقعیت اطلاعاتی طرفین رابطه استیجاری نشات می­گیرد می‌توان مصداقی از مداخله تصحیحی دولت نامید؛ زیرا یکی از فرضیات بینادین اقتصاددانان کلاسیک و نئوکلاسیک در رابطه با مبادلات بازاری این بوده که اطلاعات میان عاملان بازار یکسان توزیع‌شده و معاملات در یک فضای کامل و شفاف اطلاعاتی انجام می­گردد. بااین‌حال قویاً به نظرمی رسد که آن نقص یا شکاف اطلاعات نبوده که قانون‌گذار ایرانی را وادار به دخالت کرده؛ زیرا در بسیاری از موارد می‌توان دخالت قانون را به‌صورت نفی صریح توافقاتی مشاهده نمود که با آگاهی کامل طرفین منعقد گردیده است.

بند سوم– سیاست‌های کلان مسکن و اشتغال

هرچند بنا بر تحلیل­های به‌عمل‌آمده در گفتار قبل از منظر اقتصادی توجیهی برای مداخله در بازار روابط استیجاری قابل‌تصور نبوده اما آنچه در قوانین ناظر به اجاره ملاحظه گردید حکایت از این داشت که قانون‌گذار در این نوع از روابط دست به مداخلات آشکاری زده است. لذا سؤالی که اینجا مطرح می­شود اینکه مبانی مداخلات قانون‌گذار چه بوده است؟ به نظر می­رسد مبنای این مداخله را نمی­توان بر اساس نظریات متعارف در اقتصاد خرد یافت؛ زیرا -همانطورکه در گفتار اول ملاحظه کردیم – بر اساس آموزه­های اقتصاد نئوکلاسیک دخالت دولت در روابط بازاری جز در موارد شکست آن فاقد منطق اقتصادی است؛ زیرا بنا به فرض، بازار در تنظیم روابط خصوصی مردم – ازجمله اجاره – توانمند می­باشد. به نظرمی رسد پاسخ را باید در تحولات مفهومی دولت جستجو نمود؛ چه اینکه در اثر این تحولات، تغییرات قابل‌ملاحظه‌ای نیز در نقش و اهداف کلان دولت‌های مدرن پدید آمده است. در این نگرش دولت‌ها برخلاف گذشته به دنبال اهداف و سیاست‌های رفاهی و اجتماعی متعددی هستند که دولت‌های پیشین خود را عهده­دار آن نمی­دانستند. برای مثال قانون‌گذار ایران در مهروموم‌های 1317، 1339 و 1356 از راه وضع قوانین خاص موجر و مستأجر راسا  مبادرت به تخصیص منابع اقتصادی نموده؛ درحالی‏که مطابق نظریه­های اقتصادی کلاسیک و نئوکلاسیک، دولت مفهوما  از بازار  منفک بوده و به‌عنوان یک‌نهاد حاکمیت سیاسی که مسئول تأمین نظم و امنیت جامعه است، تلقی می­گردد و حداکثر در موارد ناتوانی بازار  ایفای نقش می‌کند؛ اما مفهوم مضیق دولت بنا به دلایل متعددی ازجمله توسعه زندگی شهری و اقتضائات جدید آن، افزایش قابل‌توجه جمعیت شهری، توزیع نابرابر ثروت در جامعه، کمبود منابع اقتصادی، بالا رفتن توقعات و انتظارات مردم از دولت، افزایش نرخ­های بیکاری و تبعات اقتصادی و اجتماعی آن ازیک‌طرف و میل به تصاحب قدرت یا تداوم قدرت از سوی حکام دچار تحولات مفهومی قابل‌توجهی گردید که امروزه مظاهر آن به‌راحتی قابل‌مشاهده است. چنین توسعی در مفهوم دولت، بالطبع آن‌ها را به سمت دخالت در روابط بازاری مردم هدایت نمود. چنین جریانی اختصاص به کشور خاصی مانند ایران ندارد. در بسیاری کشورهای پیشرفته و غیر پیشرفته نیز شاهد چنین تحولی در مفهوم، نقش و اهداف دولت‌ها هستیم. قوانین امری و مداخله­جویانه بسیاری از کشورها در روابط استیجاری چنین تحولی در نقش و اهداف دولت‌ها را به‌خوبی به نمایش می­گذارد. برای نمونه سیاست استمرار رابطه استیجاری (جانشینی اراده قانون‌گذار را به‌جای موجر) یا دخالت امری در مدت‌زمان اجاره و کنترل نرخ اجاره از سیاست‌های معمول دولت‌ها در این بخش می­باشد که می‌توان آن را از باب پیگیری سیاست‌های مسکن و اشتغال و تولید دانست؛ زیرا بنا به فرض تأکید قانونی بر استمرار رابطه مذکور می­توانست دولت‌ها را در دستیابی به اهداف رفاهی و اقتصادی از قبیل کاهش نسبی مشکل مسکن، ایجاد ثبات در فعالیت‌های تولیدی، کاهش نرخ بیکاری و افزایش تولید ناخالص ملی یاری نماید.

ایرادی که در اینجا مطرح می­گردد این است که ازآنجایی‌که حل مشکل متقاضیان مسکن یا صاحبان مشاغل و حرف به هزینه مالکان خصوصی املاک و مستغلات صورت گرفته است لذا در پیش گرفتن چنین سیاست اجتماعی از سوی دولتمردان چگونه قابل توجیه می­باشد؟ در پاسخ شاید بتوان اظهار داشت اگر سیاست‌های یادشده را از منظر کارایی «پارتویی» در نظر بگیریم، طبیعتاً  باید قائل بر این شد که چنین سیاست‌هایی به دلیل اینکه مستلزم ایراد زیان به عده­ای دیگر (مالکان اماکن و مستغلات) است، لذا سیاست اجتماعی کارآمدی نمی­باشد، اما چنانچه موضوع را از منظر کارایی «کالدور- هیکس» ببینیم باید دید آیا مجموع منافع حاصله برای عده منتفع (مستاجرین) به‌اندازه‌ای می­باشد که آنان با فرض جبران هزینه­ها و ضررهای وارده به عده دیگر (مالکان) بازهم منتفع باقی بمانند؟ قضاوت در این مورد بسیار سخت می­باشد؛ به همین خاطر اگر گفته شود قانون‌گذار با چنین قوانین مداخله­جویانه در حقیقت سیاست‌های باز توزیعی^[37] را دنبال می­نموده است به واقعیت نزدیک­تر می­باشد.

در پایان شاید خالی از فایده نباشد که وضعیت روابط استیجاری را در دو کشوری که وضعیتی مشابه ایران دارند، ازنظر بگذرانیم:

مصر، ترکیه و ایران در قانون‌گذاری روابط استیجاری سرنوشتی نزدیک به هم دارند. در این سه کشور تا پایان قرن بیستم میلادی روابط استیجاری بر پایه موازین شرعی اداره می­شد اما از دهه­های اولیه قرن بیستم قوانین مدنی با اقتباس از فرانسه، بلژیک و قانون تعهدات سوئیس جایگزین مقررات صرفاً شرعی گردید^[38]. در مصر، همچون ایران، از سال 1920 روابط استیجاری تابع قانون مدنی و اراده طرفین بود؛ اما از اوایل دهه 40 میلادی (تقریباً 1317 شمسی) مداخله دولت در روابط استیجاری آغاز شد، این مداخله با تعیین نرخ اجاره­بها و حق مستأجر در استمرار اجاره صورت گرفت و در سال 1977 میلادی (1356 شمسی) تعمیق و تحکیم یافت^[39]. در سال 1996 میلادی (1375 شمسی) قانون روابط موجر و مستأجر مصر تغییر بنیادین یافت.

در تحقیقی که در سال 2009 در دانشگاه آمریکایی قاهره در این خصوص انجام‌گرفته، ادعاشده که مداخله دولت در روابط استیجاری در کشورهای درحال‌توسعه و با رشد بالای جمعیت و دارای مهاجرت لجام‌گسیخته به شهرها یک امر رایج است و کمتر مطالعه معتبر و مؤثر علمی در خصوص تأثیرات مثبت یا منفی اقتصادی و اجتماعی چنین مداخله­ای صورت گرفته است. در مصر علیرغم دولت‌های پادشاهی و جمهوری سوسیالیستی ناصری و دولت با اقتصاد درهای باز سادات و مبارک سیاست‌های مسکن تغییر محسوسی نداشت تا اینکه در سال 1996 قانون جدید اجاره مصر به تصویب رسید. اهداف دولت از پیگیری سیاست‌های مسکن طبق اعلام وزارت مسکن به شرح زیر اعلام‌شده است. 1- تأمین زیست سالم برای شهروندان مصری 2- تضمین اینکه چنین کمکی به شهروندان مستحق می­رسد 3- برقراری یک سیاست ملی مسکن در مسیر طرح‌های ملی 4- ایجاد مشارکت مثبت در بخش مسکن برای تکمیل توسعه سیاسی و اجتماعی 5- کنترل مشکلات تورم 6- ایجاد فرصت‌های شغلی 7- تشویق و ترغیب سرمایه‌گذاری در مستغلات 8- حفظ و تثبیت موجودی مسکن^[40].

قانون جدید فقط شامل اماکنی خواهد شد که پس از سال 1996 به اجاره واگذار می­شود و در اجاره مستغلات لوکس اعم از قدیمی یا جدید تعیین اجاره‌بها آزاد شد. درواقع روابط استیجاری اعم از مسکونی و تجاری تابع توافق طرفین، قانون مدنی و قانون موجر و مستأجر سال 1996 خواهد بود. با تصویب قانون جدید در مصر هم مانند ایران نظام دوگانه­ای در مورد اماکن تجاری رواج دارد، اجاره­های مشمول قوانین قبل از 1996 که حمایتگر مستأجران است و اجاره­های بعدازاین تاریخ که برابری اراده طرفین در تنظیم روابط استیجاری را حمایت می‌کند که این مسئله باعث مشکلات زیادی برای دستگاه قضایی این کشور شده است.

در ترکیه هم تا زمان حکومت عثمانی‌ها، قوانین شرعی در مجموعه­ای موسوم به مجله یا المجله (1876) گرداوری و مبنای عمل در روابط استیجاری بود. قواعد اجاره اشخاص و اموال در قانون تعهدات ترکیه در سال 1926 میلادی (1305 شمسی) با اقتباس از قانون تعهدات سوئیس تصویب شد و اساس آن بر آزادی اراده و احترام به تساوی طرفین در روابط استیجاری اعم از مسکونی و تجاری بود. در سال 1955 (1344 شمسی) هم قانون موجر و مستأجر به تصویب رسید. این قانون با کنترل اجاره‌بها و حق تقدم مستأجر در ادامه رابطه استیجاری گرایش زیادی به حمایت از مستأجران به‌عنوان طرف ضعیف­تر قرارداد اجاره داشت^[41]. به‌این‌ترتیب، قانون تعهدات (بخش اجاره) و قانون موجر و مستأجر 1955 باهم برای مدت 56 سال در تشکیل نظام قانونی اجاره عمل می­کردند که در آن‌ها ضمن حفظ آزادی اراده، محدودیت­هایی در اختتام اجاره و تعیین اجاره­بها تحمیل می­شد. ازنظر قانون‌گذار ترکیه نظام دوگانه پیش­گفته کارایی لازم را نداشت و نیازمند اصلاح بود، لذا در سال 2011 قانون جدید تعهدات ترکیه تصویب و از 2012 لازم­الاجرا گردید و روابط موجر و مستأجر را در مورد قراردادهای اجاره جدید مسکونی و تجاری (بعد از 2012) تابع مقررات جدید کرد که محور آن آزادی کامل اراده طرفین و احترام به ترتیبات قراردادی طرفین و بخش اجاره قانون تعهدات جدید خواهد بود. به‌این‌ترتیب در ترکیه نیز شاهد دو رژیم قانونی حاکم بر اجاره هستیم، اجاره­های تابع قوانین پیش از لازم­الاجرا شدن قانون تعهدات 2012 که با محدودیت­هایی بر اراده اطراف رابطه استیجاری اعمال می­شود و قراردادهای اجاره منعقده پس از قانون جدید که تابع اراده آزاد طرفین و قراردادهای منعقده فی‌مابین آنان و قانون 2012 خواهد بود.

همانطورکه ملاحظه می­شود وضعیت سه کشور ایران، ترکیه و مصر با قدری تفاوت در تاریخ­های تصویب قوانین مدنی و موجر و مستأجر، از حیث تاریخی، محتوای قوانین و اوضاع اجتماعی بسیار شبیه به هم است و هر سه کشور در حال حاضر در وضعیت یکسانی در مورد روابط موجر و مستأجر می­باشند. البته باید خاطرنشان کرد در ترکیه نظم بسیار بهتر و آمار و اطلاعات مناسب‌تر و جزییات قانونی بیشتری در این حوزه وجود داشته و اعمال می­شود^[42].

نتیجه‌گیری

همان‌گونه که طی مباحث عنوان شد اجاره یکی از مهم‌ترین روابط حقوقی و اقتصادی میان مردم بوده است که برخلاف بسیاری از قراردادها مشمول تحولات قانونی عدیده­ای بوده، دخالت‌های امری دولت یا به‌اصطلاح اقتصادی «تنظیم»، خصیصه بارز این تحولات بوده است. از این منظر، می‌توان مجموع تحولات قانونی اجاره را به دایره­ای تشبیه نمود که ترسیم آن از نقطه­ای آغاز گردیده و انتهای آن به همان نقطه آغازین ختم می­گردد. نقطه آغاز و پایان این چرخه را می‌توان به وضعیت صفر مداخلاتی^[43] تعبیر  نمود که همان قانون مدنی می­باشد. نکته بسیار مهم این است که قانون مدنی در بخش اجاره کاملاً  صبغه شرعی داشته و مبتنی بر مشهورات فقهی بوده، از همین‌جا می‌توان به‌سادگی استنباط نمود که بنای شریعت در روابط بازاری حتی­الامکان عدم دخالت بوده است که با اصل کارایی بازار  هماهنگ و همسو می‌باشد. عمومات و اطلاقات ادله­ای همچون آیه کریمه تجارت عن تراض منکم، حدیث معروف لایحل مال امراء الابطیب من نفسه، قاعدتسلیط (الناس مسلطون علی اموالهم) و قاعده جواز شرط (المومنون عندشروطهم) ازجمله مستنداتی می‌باشند که نشان از عدم مداخله در تنظیم روابط استیجاری مردم دارد. به‌بیان‌دیگر، اگرچه‌ن می­توان ادعا نمود که فقها در طراحی مقررات باب اجاره تحت تأثیر نظریه اقتصادی کارایی بازار  بوده­اند اما ادله شرعی که مستمسک فقها در تنظیم باب اجاره بوده­اند جملگی در خدمت ایده «عدم مداخله در امور بازاری مردم یا واگذاری امور مردم به خود آنان» بوده است. افول تدریجی مداخله دولت بعد از انقلاب اسلامی ایران و نهایتاً  تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در سال 1376 که بنای آن بازگشت به قانون مدنی و اراده موجر و مستأجر بوده است نیز قویاً  به نظر می­رسد کاملاً  آگاهانه و در راستای اصل 4 قانون اساسی و به‌منظور شرعی کردن قوانین اجاره­ای بوده است که به لحاظ شرعی محل تأمل و تشکیک بوده است^[44].

نکته دیگر اینکه قوانین امری اجاره تاکنون از منظر اقتصاد رفاه یعنی پیامدهای مثبت و منفی آن موردسنجش قرار نگرفته­اند. بدین معنا که تاکنون ضررهای وارده به مالکان اماکن و مستغلات ارزیابی نگردیده و با منافع حاصله برای مستأجران مقایسه نشده، لذا، کارایی قوانین امری مذکور در عمل نیز مشخص نگردیده است وانگهی وضع قوانین امری و مداخله­جویانه اجاره در خدمت سیاست‌های «باز توزیع» منابع اقتصادی عمل نموده؛ درحالی‌که پیگیری سیاست‌های مذکور با تکیه‌بر نهادهای حقوق خصوصی مانند اجاره موردایراد بیشتر تحلیل گران اقتصادی حقوق بوده است^[45]؛ زیرا به‌زعم آنان پیگیری سیاست‌های باز توزیعی با استفاده از سازوکارهای غیرمستقیم دیگر مانند نظام مالیات­ها بسیار کم‌هزینه‌تر می­باشد^[46].

درنهایت به ­نظر می­رسد قوانین امری اجاره نه‌تنها به لحاظ نظری فاقد منطق اقتصادی بوده است در عمل نیز مشخص نگردیده است که متضمن نفع خالص^[47] می­باشد. عده­ای (مستأجران) به ضرر عده‌ای دیگر (مالکان) در اثر سیاست‌های مداخله­جویانه منتفع گردیده­اند که علاوه بر اینکه به لحاظ حقوقی می­تواند مصداق دارا شدن ناعادلانه باشد، به لحاظ اقتصادی نیز معلوم نیست که سیاست کارآمدی بوده است یا خیر. به­ نظر نمی­رسد تصویب قانون موجر و مستأجر 1376 و واگذاری سرنوشت روابط استیجاری به توافقات خصوصی افراد موجب رکود بازار  اجاره یا اخلال در نظام تولیدی و کسب‌وکار جامعه گردیده باشد. ازلحاظ تئوری­های اقتصادی واگذاری امور معاملاتی و بازاری مردم به خود آنان در مقایسه با شیوه­های «تنظیمی» کارآمدتر بوده است. لذا جز در موارد شکست بازار باید همچنان بر کارایی بازار در تخصیص منابع اقتصادی جامعه اعتماد نمود.

منابع

فارسی

-      تفضلی، فریدون، تاریخ عقاید اقتصادی، چاپ هفتم، (تهران: نشر نی، 1386).

-     توکلی، احمد، بازار -دولت (کامیابی‌ها و ناکامی‌ها)، ( تهران: انتشارات سمت، 1380).

-     دادگر، یدالله، اصول تحلیل اقتصادی خرد و کلان، (تهران: نشر آماره، 1391).

قوانین و مقررات

-     قانون راجع به تعدیل مال­الاجاره در تاریخ 1/10/1317

-     قانون اختیارات دکتر میلسپو در مورد تنزیل و تثبیت بهای اجناس مصوب 13/2/1322

-     قانون روابط موجر و مستأجر 1339

-     قانون روابط موجر و مستأجر 1356

-     قانون روابط موجر و مستأجر 1362

-     قانون الحاق یک تبصره به‌عنوان تبصره 1 به ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر 1362 مصوب 1364

-     قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۶۵

-     قانون الحاق دو تبصره به‌عنوان تبصره‌های 3 و 4 به ماده 9 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1392 مصوب 1369

-     قانون الحاق یک بند به‌عنوان بند ج و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1372

-     قانون روابط موجر و مستأجر 1376

-        Blair, Jenkins (2009) Rent Control: Do Economists Agree? Do Economists Reach a Conclusion? Econ Journal Watch, Volume 6, Number 1 January 2009, pp 74-5

-        Cooter, Robert & Thomas Ulen (2011), Law and economics, 6th ed., Pearson Pub.

-        Cento Veljanovski(2007), Economic Principles of Law, CAMBRIDGE UNIVERSITY PRESS

-        Joseph Boniface Ajefu & Faith Barde (2015), Market Efficiency and Government Intervention Revisited: What Do recent Evidence Tell Us, Journal of International Business and Economics June 2015, Vol. 3, No. 1, pp. 20-23

-        Lee Boldeman(2007), the Cult of the Market (Economic Fundamentalism and its Discontents), ANU Press

-        Miceli,J. Thomas(2004), The economic approach to law, Stanford University Press

-        Richard A. Posner(1985), Wealth maximization revisited,2 notre Dame Journal of law, Ethic and Public policy

-        Ronald H. Coase, (1937), the Nature of the Firm, Economica, New Series, Vol. 4, No. 16. (Nov., 1937), pp. 386-405;

-        Yee, Gary. (1989) “ Rationales for Tenant Protection and Security of Tenure. “ Journal of Law and Social Policy 5. (1989): 35-60.

-        http: //schools. aucegypt. edu/research/ebhrc/publications/Documents/ New%20Law,%20Old%20Problems. pdf

-        https: //www. tenlaw. uni-bremen. de/reports/TurkeyReport_28012016. pdf

-        http: //schools. aucegypt. edu/research/ebhrc/publications/Documents/ New%20Law,%20Old%20Problems. pdf

-        http: //nazarat. shorarc. ir/Forms/FileLoad. aspx?id=U/hJe/069 as=&TN=sLn161hHMy3umtCIuWPwQfiDA2AcL+Ge&NF=bHiIRfspeW0=

-        http: //schools. aucegypt. edu/research/ebhrc/publications/Pages/ TheChroniclesFall2009. asp

-        https: //www. tenlaw. uni-bremen. de/reports/TurkeyReport_28012016. pdf

سایتهای اینترنتی

-   https: //www. tenlaw. uni-bremen. de/reports/TurkeyReport_28012016. pdf

-   http: //nazarat. shorarc. ir/Forms/FileLoad.

-    aspx?id=U/hJe/069as=&TN=sLn161hHMy3umtCIuWPwQfiDA2AcL+Ge&NF=bHiIRfspeW0=