Document Type : Research Paper
Authors
1 Associate Professor, Department of law, University of Isfahan, Iran
2 . Phd student of private law, University of Tehran. Iran
Abstract
Abstract
In a lease contract, lessee sometimes acts in order to making construction or planting trees with approval of lessor. Also it is possible that possessions of lessee are done illegally. In these cases, after expiry of the lease, rights of lessee interfere with rights of lessor. Legislator protects legal acts of lessee and not illegal ones. Domination rule necessitates uprooting of cultivation pro landlord unless in accordance with local custom, the parties accept retention it for receiving average wage of land. The study of Egyptian law shows that the legislator of this country has made differences between legal and illegal possessions, but it also tends to maintain the accessions. Other than this, -unlike Iranian law- it does not consider lease as a possessory contract, even though it pays special attention to what lessee has done in good faith.
Keywords
مقدمه
معمولاً اشخاص باوجود داشتن نیروی کار به دلیل نداشتن قدرت خرید کافی، از اموال و املاک دیگران استفاده می‌کنند. شاخص‌ترین قراردادی که از گذشته در این زمینه به چشم می‌خورد اجاره است. در این عقد معین و معاوضی، حقوق و منافع موجر و مستأجر در مقابل یکدیگر قرار می‌گیرد. هر یک از طرفین عقد سعی بر این دارد تا بیشترین سود را از معامله به دست آورد. از یک‌سو، موجر معمولاً مالک عین است و از سوی دیگر، کسب‌وکار مستأجر نیز ارزش اقتصادی- حقوقی دارد (اصل 46 قانون اساسی). تزاحم حقوق متعاقدین در پی انقضای مدت اجاره و لزوم رد عین مستاجره، آشکارتر می‌شود. به‌ویژه اگر دخل و تصرفاتی از سوی مستأجر در عین مستاجره صورت گرفته باشد. این اقدامات گاه با اجازه هرچند ضمنی موجر صورت می‌گیرد و گاه ممکن است خودسرانه و غیرمجاز باشد. اکنون پرسش اینجاست که آیا مطلق اقدامات مستأجر از حمایت قانون‌گذار برخوردار است یا اینکه قیود و شرایط خاصی را می‌طلبد؟ در مقابل، آیا موجر می‌تواند تلاش‌ها و زحمات مستأجر در عین مستاجره را به بهانه موقت و گذرا بودن اجاره، در مقابل برخورداری دائمی خود از مالکیت عین نادیده انگاشته و به دیده ارباب‌ورعیتی به رابطه خود با مستأجر بنگرد؟
هدف اصلی این مقاله، ارائه راهکاری مبتنی بر اصول و قواعد و البته با رعایت جانب انصاف و عدالت برای پاسخگویی به این قبیل مسائل است. در ادامه نیز نظر به اهمیت و مزایای مطالعه تطبیقی[1]، با نگاهی به حقوق مصر، به‌عنوان نماینده شاخص فقه اهل سنت، راه‌حل قانون‌گذار این کشور در پاسخ به پرسش مزبور تبیین می‌گردد.
حقوق ایران
1-1. ماهیت عقد اجاره
عقود به اعتبار اثر آن به عهدی و تملیکی تقسیم می‌شود[2]. در عقد تملیکی اثر مستقیم عقد، ایجاد یا انتقال مالکیت عین یا منفعت است[3]. اجاره از عقود تملیکی است (ماده 466 ق.م.)[4]؛ اعم از اینکه مورد اجاره، انسان[5]، حیوان یا شیء باشد (ماده 467 ق.م.)؛ بنابراین، برخلاف آنچه در حقوق فرانسه[6] و شاید به‌تبع آن در حقوق موضوعه ایران مشهور است[7]، اجاره در تمامی اقسام خود، عقدی تملیکی هست[8] و حتی کلی بودن مانع انتقال فوری مالکیت نیست[9]. چه، ایراد عهدی بودن اجاره کلی نیز مانند بیع کلی، با پذیرش مالکیت اعتباری برای مستأجر بر ذمه موجر، قابل دفع است[10]؛ اما همان‌طور که قانون‌گذار نیز اشاره نموده است، این تملیک جنبه موقت و گذرا داشته (ماده 468 ق.م.)[11] و عقد اجاره به‌محض انقضای مدت برطرف می‌شود (ماده 494 ق.م.). در جریان عقد، مستأجر به‌عنوان مالک منافع، حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد، مگر مواردی که قانون استثناء کرده باشد (ماده 30 ق.م.). همچنین، ممکن است این تحدید سلطنت، ناشی از توافق صریح یا ضمنی طرفین و یا حکم عرف باشد (ماده 492 ق.م.) که مستأجر باید این حدودوثغور را رعایت نماید (ماده 490 ق.م.)؛ بنابراین، تعلق نماآت و منافع حاصله از منفعت عین مستأجره به مستأجر، از لوازم عقد اجاره است (مستنبط از مواد 32 و 287 و 466 ق.م.).
1-2. وضعیت مستحدثات پس از انقضای مدت اجاره
نسبت به دخل و تصرفی که مستأجر در عین مستأجره می‌نماید و افزوده‌ای که از عمل او در عین مستأجره حاصل می‌گردد، دو حالت قابل‌تصور است:
الف- مستأجر بدون رضای مالک و عدواناً اقدام به ایجاد مستحدثات و به بیان قانون‌گذار، وضع بنا یا غرس اشجار می‌کند. فقها در این خصوص به‌قاعده «لیس لعرق ظالم حق» استناد می‌کنند که به‌موجب آن برای متصرف غیرقانونی در ملک دیگری حق و احترامی وجود ندارد[12]. مستأجر نیز با «اقدام» به ضرر خویش احترام مال خود را از بین برده است.[13] بر این اساس، موجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قلع نماید (ماده 503 ق.م.)[14]؛ بدون اینکه مستأجر حقی بر ممانعت وی یا مطالبه اجرت‌المثل داشته باشد.[15] ذکر قید هر وقت، نشان‌دهنده آن است که اختیار موجر نسبت به قلع‌وقمع، منوط و مقید به انقضای مدت اجاره نیست و حتی اگر در این راه نقصی متوجه عین مستأجره گردد، ضمان بر عهده مستأجر است (ماده 503 ق.م.). چه، اقدام بدون اجازه وی نوعی تعدی محسوب شده (ماده 951 ق.م.) که مصداق تقصیر است (ماده 953 ق.م.) و مقصر نیز، ضامن است (ماده 493 ق.م.)[16]. البته، در این وضعیت، مستأجر تنها ضامن تلف و نقص عین است و در قبال منافع غیر مستوفات مسئولیتی ندارد[17]، مگر اینکه موجر با مطالبه مال خود دیگر رضایت به بقای آن تحت استیلای مستأجر نداشته باشد (ماده 631 ق.م.)[18]. همچنین، ماده مزبور در مقام بیان شرایط شکلی احقاق حق و یا امکان اعمال شخصی حق نیست و در این زمینه باید از طریق طرح دعوا و توسل به قوای عمومی به نتیجه رسید.[19]
همان‌طور که ملاحظه می‌شود قانون‌گذار به تأسی از فقه امامیه آن‌چنان مفتون اصول و قواعد شرعی بوده که گویی برای اقدامات غیرمجاز عامل هیچ‌گونه ارزشی قائل نیست (ملاک صدر ماده 314 ق.م.). منتها، اطلاق این کلام صحت ندارد؛ چه، بارها شنیده است که بر مبنای قواعدی چون «الزرع للزارع ولو کان غاصباً»، عین و زیادتی که از عمل عامل حاصل می‌شود متعلق به اوست. ازاین‌روی، برخی از نویسندگان اختیار محکوم‌له را باقاعده یادشده در تعارض می‌دانند.[20] باوجوداین، به نظر می‌رسد که چنین نباشد؛ چه، قانون‌گذار وی را غاصب دانسته[21] و معتقد است که باید به شدیدترین احوال مورد مواخذه قرار گیرد. همچنین، برای عامل حق ابقای مستحدثات وجود ندارد[22] و به همین جهت، بقای مالکیت وی بر مستحدثات و محصولات متعلق به خود (مواد 33 و 314 ق.م؛ و ملاک ماده 164 ق.آ.د.م.) با لزوم رد عین مال مغصوب در صورت مطالبه مالک و اعاده آن به وضع سابق (ماده 311 ق.م.) که بعضاً با قلع‌وقمع نیز همراه است منافاتی ندارد.[23] البته، در ماده 48 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 که مفاد آن تقریباً در ماده 165 ق.آ.د.م. تکرار شده است، نرمش فراوانی از سوی قانون‌گذار در راستای توجه به کار و سرمایه مشاهده می‌شود[24]: «درصورتی‌که در ملک مورد حکم خلع ید، زراعت شده و تکلیف زرع در حکم معین نشده باشد به ترتیب زیر رفتار مشود:...هرگاه موقع برداشت محصول نرسیده باشد اعم از اینکه بذر روئیده یا نروئیده باشد محکوم‌له مخیر است بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند یا ملک را تا زمان رسیدن محصول به تصرف محکوم‌علیه باقی گذارد و اجرت‌المثل بگیرد...». منتها این ماده در زمان فترت نهاد نظارت شرعی وضع‌شده است و به نظر می‌رسد که آخرین اراده قانون‌گذار در این زمینه، بازگشت به اصول و قواعد شرعی است. در این راستا می‌توان از ملاک قسمت اخیر ماده 165 ق.آ.د.م. مصوب 1379 استفاده کرد[25]. حتی به نظر برخی از نویسندگان، جامعیت این ماده نسبت به ماده 48 ق.اجرای احکام مدنی موجب اجرای حکم آن در خصوص موارد مشابه نیز است[26]. قسمت اخیر ماده مزبور مقرر می‌دارد «...محکوم‌له می‌تواند متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی که توسط وی انجام‌گرفته، مکلف نماید». البته برخی از نویسندگان، اعمال این اختیار را مستلزم قطعیت حکم می‌دانند.[27] حتی برخی از نویسندگان بر مبنای روایت الزرع للزارع، معتقدند که امکان قلع زرع درنتیجه اجرای حکم خلع ید تا زمان برداشت محصول منتفی است.[28] گرچه، بعضی از نویسندگان معتقدند که خلع ید به معنای قلع بنا نیست و در اجرای آن باید قدر متیقن را در نظر گرفت و بر همین اساس، محکوم‌له حق ندارد که مستحدثات را تخریب نماید.[29]
ب- مستأجر مجاز در تصرفات باشد. این تجویز ممکن است صریح یا ضمنی باشد و یا اینکه مبتنی بر معمول عرف و محل باشد (ماده 225 ق.م.). در این صورت، پس از انقضای مدت عقد، وضعیت حقوقی مستحدثات باید مشخص شود. در کلام برخی از فقها سه احتمال در این خصوص مطرح‌شده است: اول، تأدیه قیمت مستحدثات از جانب مالک زمین و تملک آن‌ها؛ دوم، قلع آن‌ها از جانب مالک زمین با پرداخت خسارت و سوم ابقای مستحدثات در زمین با دریافت اجرت‌المثل آن.[30] در این زمینه ماده 504 ق.م. مقرر می‌نماید: «هرگاه مستأجر به‌موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضای مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت». پس به قیاس اولویت در طول مدت اجاره، موجر حق قلع مستحدثاتی را که اذن به احداث آن‌ها داده است ندارد؛ بنابراین، اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر فقط حق مطالبه اجرت‌المثل عین مستأجره سابق را خواهد داشت و ظاهراً ازنظر مقنن، وی نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند. مبنای استحقاق وی به دریافت اجرت‌المثل نیز، ضمان استیفا از مال غیراست (ماده 377 ق.م.)؛ زیرا بقای ید مستأجر بر مستحدثات خود، مستلزم استفاده ازملک متعلق به دیگری است[31] و مالک زمین اجباری بر ابقای مجانی ندارد[32]. این حمایت قانون‌گذار از مستأجر، به جهت وجود عنصر اذن و رضایت موجر نسبت به تصرفات وی[33] و نوعی حق احداث بنا است و چون اذن مذکور، ضمن عقد لازم اعطاشده است، قابل رجوع و عدول نیست (مستنبط از مواد 108 و 120 ق.م.[34]).[35] و ظاهر آن است که اذن مزبور بعد از انقضای اجاره نیز همچنان استمرار دارد و حتی بقای آن در صورت تردید قابل استصحاب است. همچنین، این حق از طریق استناد به مفهوم قاعده عرق ظالم نیز قابل‌اثبات است[36]. از سوی دیگر، مستأجر بر مبنای قواعد تسلیط و ملازمه می‌تواند پس از انقضای مدت اجاره نیز، برای نگاهداری و انتفاع از بنا و درختان، در عین مستأجره تصرفاتی بنماید و مالک نمی‌تواند او را منع کند (مستفاد از مواد 104، 577 و 671 ق.م).[37]
در این خصوص، اشاره به یکی آرای دیوان عالی کشور خالی از فایده نیست: «خلاصه اعتراض فرجام خواهان این است: ساختمانی که فرجام خوانده در محل سینما نموده مخالف مفاد اجاره نامه بوده و باید تخریب گردد. این اعتراض وارد نیست، چه بر طبق مفاد اجاره نامه محل موردبحث زمین بیاض و برای احداث و ایجاد سینما بوده و ... به مستأجر اجازه ساختمان بناهای مورداحتیاج سینما داده‌شده است ...، موجبی برای تخریب و انهدام باقی نیست».[38] همچنین، این وضعیت حقوقی در ماده 104 مکرر آیین‌نامه قانون ثبت نیز پیش‌بینی‌شده است که تحت عنوان «حق اعیانی» از آن یاد می‌شود[39]. آنجا که قانون‌گذار مقرر می‌دارد: «چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به‌موجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک، به ملکیت طرف قرارداد {که} مجاز در احداث اعیانی بوده مستقر گردد، خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نموده و مالک اعیانی پس از انجام عمل می‌تواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد...».
از سوی دیگر، چنانچه زمینی جهت کشت زرع و برداشت محصول اجاره داده شود ولی به نتیجه نرسد، در خصوص سرنوشت زرع پس از انقضای مدت عقد اختلاف‌نظر وجود دارد[40]. برخی از فقها معتقدند مستأجر پس از انقضای مدت عقد حقی ندارد و موجر بدون پرداخت خسارتی می‌تواند به کندن محصول اقدام نماید.[41] در مقابل، عده‌ای دیگر از فقیهان اعتقاددارند با توجه به غیرثابت بودن زرع و ازآنجاکه کشت آن به‌حق و با اذن مالک بوده و از سوی زارع نیز ظلم و تجاوزی صورت نگرفته است ازاله بدون ارش امکان‌پذیر نیست. ایشان علاوه بر استناد به مفهوم قاعده عرق ظالم، معتقدند که به‌این‌ترتیب جمع بین حقین هم می‌شود؛ چه، ازیک‌طرف مستأجر مالک منفعت و از طرف دیگر موجر مالک زمین است.[42]
البته با دقت در کلام فقها معلوم می‌شود که باید حالات گوناگون را از یکدیگر تفکیک نمود[43]. درواقع، به دست نیامدن محصول یا به دلایل قابل انتساب به مستأجر است یا به عللی است که به وی قابل انتساب نیست. قسم اخیر نیز ممکن است ناشی از دخالت قوه قاهره باشد[44]. بر این اساس، آنجا که عدم حصول زرع به جهت تفریط مستأجر و یا به نحوی منتسب به تقصیر وی باشد قلع بدون پرداخت خسارت پذیرفته‌شده است.[45] چه، ماذون بودن در اصل غرس، با بقای اذن به ابقای آن بعد از انقضای مدت ملازمه ندارد[46]. حکمی که موافق منطوق قاعده «عرق ظالم»[47] و «سلطنت»[48] عنوان‌شده است. وانگهی، مستأجر به ضرر خود اقدام نموده[49] و الزام مالک به ابقای زرع حتی با دریافت اجرت نیز نه‌تنها باقاعده تسلیط منافات دارد بلکه مستلزم ضرری ناروا بر اوست.[50]
در مقابل، در صورت دخالت قوه قاهره که از آن با عنوان بلایای طبیعی و آفات سماوی یادشده است، سه احتمالِ قلع معوض، قلع مجانی و ابقای معوض مطرح گردیده است[51] و درنهایت حکم به ابقای زرع در قبال دریافت اجرت‌المثل زمین پذیرفته‌شده است.[52] عده‌ای دیگر از فقها نیز این حکم را بر مبنای قواعد عقلایی عدل و انصاف، حرمت اسراف و تبذیر و اتلاف مال و عدم سوءاستفاده از حق پذیرفته‌اند؛[53] با این قید که ابقای بذر به ضرر مالک زمین نباشد.[54] حتی از جانب بعضی فقها حکم به وجوب صبر مجانی مالک که در میان مذهب شافعی نیز طرفدارانی دارد محتمل دانسته شده است.[55] البته برخی از فقها معتقدند ازآنجاکه بقای عامل بر تصرف، وصف عدوانی و غیرمجاز دارد،[56] ضرر مستند به خود اوست و حکم به قلع‌وقمع مجانی بر مبنای قاعده سلطنت و با توجه به منطوق قاعده عرق ظالم، موجب ضرر قابل مدافعه‌ای نیست[57].
برخی از حقوقدانان نیز با استفاده از ملاک ماده 540 ق.م.[58]، موجر را در کندن کشت یا بقای آن به اخذ اجرت مختار می‌دانند.[59] همچنین گفته‌شده است حق مالکانه زارع بر زرع با حق مالکانه مالک بر ارض تعارض پیدا می‌کند و درنتیجه تساقط هردو، قاعده سلطنت مالک زمین بر امکان قلع حاکم است.[60] علاوه بر این، آنجا که تعارض دو ضرر پیش می‌آید (زیرا رد ملک مستلزم قلع زرع و به ضرر مستأجر است و ابقای زرع مستلزم تفویت منفعت زمین و به ضرر مالک است) به جهت عدم امکان ترجیح، بار دیگر به‌قاعده سلطنت روی آورده می‌شود.[61] البته برخی از فقها استناد به‌قاعده تسلیط و درنتیجه امکان قلع بدون تأدیه ارش در فرض تضرر مالک از ابقای زرع را نپذیرفته‌اند و راه‌حل را در لزوم تراضی و تصالح طرفین می‌دانند؛ هرچند به‌اجبار حاکم باشد.[62]
بااین‌همه در این‌گونه موارد نباید نقش عوامل قهری را از یاد برد. چه، تأخیر در ایجاد محصول معلول عوامل طبیعی خارج از اراده مستأجر است[63] و ازاله مجانی زراعت نیز مستلزم ضرری ناروا بر اوست[64]؛ که باید بر قاعده تسلیط فائق آید[65]. منتها، در خصوص جریان قاعده لاضرر در این موردتردیدهایی مطرح شده است؛ برخی از فقها معتقدند که این قاعده صرفاً ناظر به نفی احکام ضرری است و جنبه اثباتی ندارد.[66] علاوه بر این از قواعد امتنانی است که باید بر تمام امت شمول یابد و استناد به آن در اینجا مستلزم عدم توجه به شمول و کلیت قاعده در حق مالک است.[67] کما اینکه برخی از فقها بر همین اساس جواز قلع بدون ارش را در فرض عدم تضرر مالک از ابقای بذر نپذیرفته‌اند.[68] گرچه ممکن است در پاسخ به ایراد بالا گفته شود اختلاف دیدگاه در خصوص توان اثباتی قاعده لاضرر کاملاً جنبه مبنایی دارد و استدلال اکثر فقها به این قاعده که قطعاً ناشیانه و از سر غفلت نبوده است، ضعف استنادی آن را جبران می‌کند. وانگهی، با دقت در کلام فقها به نظر می‌رسد که ایشان نیز تنها به جنبه نفیی قاعده لا ضرر توجه داشته‌اند؛ زیرا با ابتناء بر این قاعده صرفاً حکم به ازاله و قلع را به‌واسطه ضرری بودن آن نفی می‌نمایند[69] ولی متعرض حکم به اثبات ضمان نه بر مبنای آن قاعده بلکه بر اساس قاعده استیفاء شده‌اند. از این گذشته، مقتضای امتنانی بودن قاعده لا ضرر این نیست که از مجرای آن به دیگری ضرری نرسد بلکه کافی است که در زمان اجرای قاعده به جنبه ارفاقی و امتنانی آن توجه شود؛ در غیر این صورت مستلزم تعارض دو ضرر است.[70] حتی اگر لا ضرر را مربوط به تفضل و امتنان هم بدانیم نمی‌توان گفت که باید شامل همه امت باشد بلکه دقیق‌تر آن است که گفته شود باید بر تمام کسانی باشد که در وضعیت و موقعیت ضرری هستند[71]. درنهایت باید دید آیا اساساً مالک نیز با چنین وضعیتی روبروست؟ آیا می‌توان گفت باوجود امکان مطالبه اجرت از سوی مالک در قبال ابقای بذر، دیگر ضرر قابل مدافعه و حمایتی بر وی وارد نمی‌آید[72] که مستلزم حمایت قانون‌گذار از وی در سایه تمسک به‌قاعده لا ضرر باشد؟ به نظر می‌رسد که پاسخ منفی است. چه، نه‌تنها توان حق ابقای زرع از سوی زارع با حق مالک بر امکان تفریغ ملک خود از مال غیر منافات دارد بلکه، بقای زرع موجب ضرر بر مالک زمین است.[73] وانگهی، نمی‌توان مدعی شد که مالک زمین از اخذ اجرت در قبال ابقای بذر در مقایسه با تادیه ارش در قبال قلع زرع، ضرر کمتری می‌بیند.[74] علاوه بر آن، قاعده لا ضرر برای حفظ حقوق مردم وضع‌شده است درحالی‌که تمسک به آن جهت ابقای زرع در ملک غیر، آثار غصب را بدان می‌دهد و این امر با اغراض شارع در تضاد است.[75] به همین جهت است که قاعده لا ضرر توان رفع قاعده سلطنت که از احکام ارفاقی است را ندارد.[76]
همچنین، اندیشه متعارض بودن دو قاعده سلطنت و درنتیجه، اکتفا به کمترین ضرر ناشی از آن توهمی بیش نیست. از ارفاقی بودن قاعده تسلیط این نتیجه گرفته‌شده که مالک تنها از تصرفاتی که مستلزم تصرف در مال دیگری باشد منع شده است. بر این اساس برای هر یک از مالک زمین و زرع امکان تصرف در مال خود وجود دارد جز اینکه مالک زرع نمی‌تواند به ابقای آن در ملک غیر که مزاحم سلطنت او بر امکان تفریغ زمینش از زرع است مبادرت ورزد؛ کما اینکه مالک زمین هم نمی‌تواند تصرفی نماید که مستلزم منع مالک زرع از امکان قلع‌وقمع آن باشد زیرا وی بر ابقای مال غیر در ملک خود تسلطی ندارد؛ چه، این امر با سلطنت زارع بر زرع تزاحم دارد. مالک زرع نیز چون سلطه ای بر اشغال مال غیر ندارد نمی تواند بذر را ابقا نماید. گرچه مالک زرع در قلع زرع و مالک زمین بر تفریح زمینش از زرع غیر یا ازاله آن یا امر به قلع آن تسلط دارند.[77]
با این‌همه به نظر می‌رسد که در یک صورت دیگر مجالی برای تمسک مالک به قواعد تسلیط و نفی ضرر وجود ندارد. به‌بیان‌دیگر، اگر بر اساس عرف مکان و معمول محل چنین استنباط شود که آنچه موردتوافق متعاقدان قرارگرفته حصول زرع است و تعیین مدت خصوصاً آنجا که قوه قاهره مانع از به دست آمدن محصول در مدت متعارف می‌شود تنها طریقی جهت معلوم نمودن زمان ایجاد محصول است؛ قاعده سلطنت مالک رنگ می‌بازد و لازمه احترام به مفاد تراضی و اراده متعاملین، ابقای زرع تا زمان حصول آن در مقابل دریافت اجرت‌المثل زمین است (ملاک مواد 220 و 225 ق.م.). برخی از فقها نیز این توافق را مبتنی بر نوعی ارتکاز عقلی و عرفی می‌دانند.[78] همچنین ممکن است که بر مبنای عرف محل، تخلیه زمین زراعی موکول به پرداخت حق زارعانه شود؛[79] البته درصورتی‌که این حق مطابق شرایط خاص خود ایجاد شود[80] و ازنظر شرعی نیز مورد تأیید شارع بوده و ایراد مقدری[81] بر آن وارد نباشد؛ چه با توجه به احکامی که برای آن ذکر کرده‌اند شباهت زیادی به‌حق کسب و پیشه یا تجارت دارد.
2. حقوق مصر
2-1. ماهیت و مختصات عقد اجاره
کتاب دوم از قانون مدنی مصر مشتمل بر پنج بخش و مربوط به عقود معین هست. بخش اول اختصاص به عقود راجع به مالکیت دارد. درحالی‌که اجاره در بخش دوم آن‌که در رابطه با عقود راجع به استفاده از مال است، قرار دارد. ماده 558 قانون مدنی مصر (از این به بعد، ق.م.مصر.) در تعریف اجاره مقرر می‌دارد: «اجاره عقدی است که به‌موجب آن، موجر متعهد می‌شود مستأجر را متمکن از استفاده از مال معین، به مدت معین، در برابر اجاره‌بهای معین نماید»[82]؛ بنابراین، قانون‌گذار مصری برخلاف همتای ایرانی خود، اجاره را عقد تملیکی نمی‌داند.[83]
شارحین قانون مدنی مصر، از تعریف فوق، احکام و خصایص ذیل را برای عقد اجاره به دست آورده‌اند: اجاره از عقود رضایی است و برای انعقاد آن نیاز به شکل خاصی نیست. همچنین در زمره عقود لازم و معوض قرار دارد. علاوه بران، عقدی موقت است و مدت، عنصر وجودی اجاره و مقیاس انتفاع مستأجر هست و اجرت در مقابل آن قرار می‌گیرد. منتها، اجاره متضمن حق شخصی است و برخلاف بیع و حق انتفاع، موجد حق عینی نیست.[84] با انعقاد عقد اجاره، برای هر یک از طرفین تعهداتی به وجود می‌آید.[85]
2-2. وضعیت مستحدثات در عین مستأجره پس از انقضای اجاره
عقد اجاره با انقضای مدتی که طرفین تعیین نموده‌اند پایان می‌یابد. ماده 598 ق.م.مصر. در این راستا مقرر می‌دارد: اجاره با انقضای مدت معین در عقد و بدون نیاز به اخطار تخلیه، منقضی می‌شود[86]؛ بنابراین، وقتی‌که متعاقدین در تعیین مدت معینی برای عقد اجاره به توافق می‌رسند، عقد مذکور با انقضای مدت پایان می‌پذیرد. بدون اینکه نیاز به اعلام پایان عقد یا تقاضای تخلیه عین مستأجره باشد.[87]
اما اگر نسبت به مدت عقد توافقی نشده باشد یا اینکه اساساً عقد بر مبنای مدت نامعین واقع‌شده باشد و یا اینکه مدت معهود قابل‌اثبات نباشد، در این موارد تعیین مدت اجاره بدین‌صورت است که برحسب فاصله معین برای پرداخت اجاره‌بها محاسبه می‌گردد و در پایان این مدت، اجاره به درخواست هر یک از طرفین و البته با رعایت ابلاغ اخطار تخلیه به‌طرف دیگر منقضی می‌شود (ماده 563 ق.م.مصر). باوجوداین، در مورد اراضی زراعی هرگاه مدت معین برای پرداخت اجاره‌بها، شش ماه یا بیشتر باشد، اخطار مذکور باید قبل از انقضای مدت باشد و اگر مدت کمتر از شش ماه باشد، اخطار باید قبل از انقضای نصف مدت آخر داده شود. به‌هرحال حق مستأجر در این موارد نسبت به محصول، مطابق عرف رعایت خواهد شد[88]. این در حالی است که در حقوق ایران، عدم تعیین مدت درصورتی‌که به غرر بینجامد موجب بطلان عقد اجاره است (ماده 468 ق.م.)[89]؛ منتها حقوق مصر در آن قسمت که مدت عقد را بر اساس واحد زمانی پرداخت اجاره‌بها متعین می‌داند حکمی مشابه صدر ماده 501 ق.م. ایران دارد.[90]
در خصوص تصرفات مستأجر و هزینه‌ها و مخارجی که وی نسبت به‌عین مستأجره انجام می‌دهد، باید بین دو مورد قائل به تفکیک شد:
الف- موردی که دایر مدار هزینه‌های ضروری و تجملی است:
1. هزینه‌های ضروری و واجب: اگر مستأجر برای حفاظت از عین مستأجره متحمل هزینه‌های ضروری شود، مالک مال باید در هنگام تحویل آن، کلیه هزینه‌های لازمی را که متصرف نموده است به او پرداخت کند (ملاک بند اول ماده 980 ق.م.مصر).[91] حتی، مستأجر می‌تواند با اعمال حق حبس، از استرداد مال تا زمان دریافت این هزینه‌ها خودداری نماید (ملاک بند دوم ماده 246 ق.م.مصر).[92] این نوع طلب مستأجر، در زمره مطالبات ممتاز و متضمن حق تقدم نیز هست (مستنبط از ماده 1140 ق.م.مصر.[93]). منتها با توجه به لزوم تصریح قانون بر وجود چنین وصفی برای طلب[94]، باید پذیرفت که در حقوق ایران چنین حمایتی از مستأجر نشده است و وی در زمره بستانکاران عادی موجر قرار می‌گیرد؛ آن‌هم به شرطی که بر مبنای نهاد ولایت حسبه[95] یا به تعبیر معمول، اداره فضولی مال غیر، قادر به دریافت مطالبات خود باشد (ماده 306 ق.م.). چه، امکان مطالبه هزینه‌های ضروری با توجه به لزوم اخذ اذن جهت تأدیه دین دیگری (ماده 267 ق.م.) با چالش اساسی روبروست.[96]
2. هزینه‌های تجملی: این نوع از هزینه‌ها که «مصروفات کمالیه» نامیده می‌شود، مشمول بند دوم ماده 980 ق.م.مصر. هست که مقرر می‌دارد: «چنانچه هزینه‌ها ماهیت تجملی داشته باشد، متصرف نمی‌تواند بازپرداخت آن‌ها را بخواهد. گرچه او می‌تواند مستحدثات را قلع و نزع کند، مشروط بر اینکه مال را به حالت اول برگرداند، مگر اینکه مالک ترجیح دهد مستحدثات را در مقابل پرداخت ارزش آن‌ها در حالت منفک، حفظ کند».[97]
ب- هزینه‌های نافعه: این مخارج نیز اگر مشمول هزینه‌های ضروری باشد، مطابق آنچه گفته شد عمل می‌گردد. در غیر این صورت، باید بین دو مورد تمایز قائل شد:
مورد اول، حالتی که مستأجر بنا یا درخت یا سایر مستحدثات را با آگاهی موجر و بدون اعتراض وی تأسیس کرده باشد: در این صورت، در پایان مدت اجاره، موجر مخیر است که مستحدثات را با تأدیه قیمت آن بر اساس نظریه کارشناس، باقی گذارد یا بر اساس توافق قلع نماید. منتها، اگر توافق کرده باشند که مستأجر حق ایجاد بنایی را ندارد، در صورت عدول و تخلف مستأجر از این امر، وی ملزم است که عین مستأجره را به همان صورتی که قبض کرده بود تحویل دهد ولی موجر می‌تواند بقای مستحدثات را بدون تأدیه عوض بخواهد (مستنبط از ماده 924 ق.م.مصر).
بنابراین، اگر توافق مخالفی وجود نداشته باشد و موجر به‌طور صریح یا ضمنی رضایت به ایجاد مستحدثات دهد، مقتضای بند اول ماده 592 ق.م.مصر. چنین ایجاب می‌کند: «اگر مستأجر در عین مستأجره بنایی ساخته یا درختی غرس یا اصلاحاتی کرده که موجب افزایش بهای مال شده، موجر باید در پایان مدت اجاره، هزینه‌های مستأجر و مابه‌التفاوت افزایش بهای مال را پرداخت کند، ...». همچنین از ملاک ماده 926 ق.م.مصر. می‌توان استفاده کرد و به قیاس اولویت، استحقاق مستأجر را نسبت به مستحدثات پذیرفت؛ زیرا در این ماده آمده است: «اگر شخص ثالث، مستحدثات را با مصالح خود و اجازه صاحب زمین ایجاد کند، صاحب زمین نمی‌تواند از اله آن‌ها را بخواهد، مگر اینکه درزمینه ازاله مستحدثات توافق کرده باشند. اگر ثالث درخواست قلع و نزع آن را بخواهد، صاحب زمین باید یکی از دو مبلغ مقرر دربند اول ماده قبل را به ثالث پرداخت کند». به‌بیان‌دیگر، وی مخیر به پرداخت ارزش مصالح و هزینه مستحدثات یا مبلغی معادل ارزش افزوده زمین است (بند اول ماده 925 ق.م.مصر.)[98].
مورد دوم، حالتی که مستأجر بنا یا درخت یا سایر مستحدثات را بدون آگاهی موجر یا باوجود اعتراض وی دایر نموده باشد: در این حالت، موجر دیگر اجباری به پذیرش ابقای اعیان ندارد، بلکه بین گزینه ازاله و ابقا مخیر است. حال اگر ازاله را برگزیند، مستأجر ملزم است که آن را قلع نموده و به حالت اول اعاده کند و اگر در این راه خسارتی متوجه عین مستأجره گردد، از مستأجر قابل مطالبه است. این است که بند دوم ماده 592 ق.م.مصر. مقرر می‌دارد: «هرگاه این اصلاحات بدون آگاهی موجر یا به‌رغم اعتراض او صورت گرفته باشند، موجر می‌تواند ازاله آن‌ها را بخواهد و نیز حق دارد چنانچه خسارتی از این ازاله وارد شود، از مستأجر مطالبه خسارت کند». بند اول ماده 924 ق.م.مصر. نیز به مالک اختیار داده است که ازاله مستحدثاتی را که بدون رضایت وی ایجادشده و عامل با علم به عدم استحقاق خود احداث کرده است بخواهد؛ اما اگر موجر بقای مستحدثات را اختیار کند و مستأجر نیز قلع آن‌ها را نخواهد، موجر باید یا بهای اعیان را به‌صورت جدای از عرصه پرداخت کند یا مبلغی معادل ارزش افزوده عرصه بپردازد (قسمت اخیر بند اول ماده 924 ق.م.مصر). به همین جهت است که بند دوم ماده 924 ق.م.مصر. مقرر می‌دارد: «شخص ثالثی که مستحدثات را ایجاد کرده می‌تواند اگر خسارتی به زمین وارد نمی‌شود قلع یا نزع مستحدثات را بخواهد، مگر اینکه صاحب زمین بخواهد مستحدثات را مطابق بند قبل حفظ کند».[99]
باوجوداین، اگر مستأجر با حسن نیت و اعتقاد بر اینکه حق احداث دارد، اقدام به ایجاد مستحدثاتی کند، مالک اختیار ازاله آن را ندارد و اگر عامل نیز قلع ننماید، مالک باید مبلغ مقرر در ماده 925 ق.م.مصر. را به وی بپردازد؛ زیرا در بند اول ماده مذکور می‌خوانیم: «چنانچه شخص ثالثی که مستحدثات مذکور در ماده قبل را با اعتقاد و حسن نیت بر اینکه حق احداث دارد ایجاد کرده باشد، صاحب زمین حق ازاله آن‌ها را ندارد و درصورتی‌که ثالث قلع و نزع آن‌ها را نخواهد، مخیر است به پرداخت ارزش مصالح و هزینه مستحدثات یا به پرداخت مبلغی معادل ارزش‌افزوده زمین به ثالث». منتها، ممکن است بهای مذکور چنان سنگین باشد که توان پرداخت آن از حیطه اقتدار مالک خارج باشد. در این صورت، صاحب زمین می‌تواند انتقال مالکیت زمین به عامل (مستأجر) را در مقابل پرداخت ارزش عادلانه زمین بخواهد (بند دوم ماده 925 ق.م.مصر). همان‌طور که ملاحظه می‌شود، قانون‌گذار مصری اقداماتی را که صرفاً بر مبنای حسن نیت انجام‌گرفته باشد، صراحتاً موردحمایت قانونی قرار می‌دهد. گرچه تحقیقات قابل‌توجهی جهت اثبات پذیرش آن در فقه و حقوق موضوعه ایران نیز صورت گرفته است[100] منتها در حقوق مدنی ایران، اصولاً حسن نیت به‌عنوان قاعده عمومی یا منبع مستقل شناخته نشده است.[101]
2-3. وضعیت مستحدثات پس از انقضای عقد اجاره اراضی زراعی
قانون مدنی مصر برای اراضی زراعی دو نوع عقد را پیش‌بینی کرده است: یکی عقد اجاره اراضی کشاورزی که تابع همان احکام عقد اجاره است و در مواد 610 الی 618 آمده است و دیگری عقد مزارعه است.
در عقد اجاره اراضی نسبت به وضعیت زرع که در انقضای مدت عقد نرسیده است، باید دو مورد را از یکدیگر متمایز ساخت:
الف- موردی که نرسیدن زرع به سببی باشد که قابل انتساب به مستأجر نیست: در این حالت که ممکن است ناشی از دخالت قوه قاهره باشد، مستأجر می‌تواند با پرداخت اجرت مناسب، بقای کشت را در زمین بخواهد. در این راستا، ماده 617 ق.م.مصر. مقرر می‌دارد: «درصورتی‌که در پایان مدت اجاره، محصول به سببی که قابل انتساب به مستأجر نیست نرسیده باشد، مستأجر می‌تواند با پرداخت اجاره‌بها به نسبت، محصول را در زمین نگه دارد تا برسد»؛ بنابراین، در حقوق مصر برخلاف حقوق ایران، موجر نمی‌تواند ازاله بی‌قیدوشرط زراعت را بخواهد. همچنین، این موجر است که در جایگاه مدعی باید اثبات کند خطای مستأجر سبب نرسیدن زرع بوده است وگرنه مفروض است که محصول به سببی که مستند به مستأجر نیست، نرسیده است. به‌هرحال در فرض مذکور، عقد اجاره به‌حکم قانون ادامه پیدا می‌کند و مستأجر باید اجاره‌بهای سابق را همچنان تا زمان حصول زرع و حصاد بپردازد. علاوه بر آن، تمامی لوازم جانبی و تعهدات فرعی عقد ازجمله ضمانت و سایر حقوق عینی و شروط پابرجا می‌ماند.
ب- موردی که نرسیدن محصول مستند به مستأجر است: در این صورت، وی مسئول خطای خویش است و باید خسارت ناشی از ابقای کشت در زمین را جبران کند (مستنبط از ماده 616 ق.م.مصر)؛ بنابراین، در این فرض، کشت در زمین باقی می‌ماند، منتها مستأجر موظف است کلیه خسارات قابل مطالبه را به موجر پرداخت کند.[102] همان‌طور که ملاحظه شد، حکم این صورت نیز با آنچه در فقه و حقوق ایران مشهور است، مخالفت دارد.
همان‌طور که گفته شد، عقد مزارعه نیز مانند اجاره اراضی زراعی، متضمن احکامی در رابطه با زراعت و کشت و زرع است. ماده 619 ق.م.مصر. دراین‌باره مقرر می‌دارد: «زمین کشاورزی و زمینی که در آن درخت کاشته شده است، موجر می‌تواند در قبال اخذ جزئی معین از محصول به مستأجر، مزارعه دهد». منتها، ملاک تمایز آن از عقد اجاره اراضی آن است که در مزارعه، اجرت نسبت معینی از محصول است (ماده 624 ق.م.مصر). پس اگر اجرت، نسبت معینی از محصول نباشد، دیگر مزارعه نیست، بلکه عقد اجاره اراضی است؛ زیرا اجرت در اجاره عادی ممکن است پول یا عوض دیگری باشد (ماده 561 ق.م.مصر.)[103]. اگر اجرت، نسبت معینی از مالی غیر از محصول زمین باشد، مثلاً نصف ثمن حاصل از فروش محصول باشد، بازهم عقد مزارعه نیست، بلکه عقد شرکت است.[104]
نتیجه گیری
در حقوق ایران برای تجزیه‌وتحلیل وضعیت حقوقی احداث اعیان و محصولات و سایر مستحدثات بعد از انقضای مدت اجاره، در کنار مواد 503 و 504 ق.م. موادی همچون 164 و 165 قانون آیین دادرسی مدنی و ماده 48 قانون اجرای احکام مدنی قابل‌توجه است. بر این اساس باید گفت، اگر مستأجر مجاز در تصرف باشد، پس از انحلال عقد نیز حقوق حقه وی نسبت به مستحدثات محفوظ است و اگر بعد از انقضای اجاره، به تصرف موجر دهد می‌تواند اجرت‌المثل اعیان را از وی دریافت کند؛ اما مالک حق قلع آن را ندارد و فقط می‌تواند اجرت‌المثل عرصه را از مستأجر اخذ نماید. مبنای اخذ اجرت در هر دو حالت، قاعده استیفا است؛ اما اگر عملیات احداث وی غیرمجاز باشد، به جهت اقدام مستأجر به ضرر خود و با توجه به قواعد تسلیط و عرق ظالم، موجر مجاز در قلع اعیان بدون تأدیه غرامت است. از سوی دیگر، آنجا که کشت زرع به ایجاد محصول منجر نمی‌شود و مدت عقد منقضی می‌گردد، مالک زمین حق ازاله زرع مستأجر مقصر را دارد ولی اگر نرسیدن محصول ناشی از قوه قاهره باشد، تنها چیزی که می‌تواند قاعده سلطنت را تخصیص زند اقدام مالک زمین به از بین بردن احترام مال خود درنتیجه پذیرش صریح یا ضمنی عرف، مبنی بر لزوم ابقای معوض بذر تا زمان رسیدن محصول است.
در حقوق مصر نیز باید فروض مختلف را از یکدیگر تفکیک نمود: اگر ایجاد مستحدثات با رضایت موجر و به بیان مقنن، با آگاهی و بدون اعتراض وی صورت گرفته باشد، موجر باید در پایان مدت اجاره، هزینه‌های مستأجر و مابه‌التفاوت افزایش بهای مال را پرداخت کند، مگر اینکه برخلاف آن توافق کرده باشند. در مقابل، هرگاه بدون آگاهی موجر یا علی‌رغم اعتراض وی صورت گرفته باشد، موجر می‌تواند ازاله آن‌ها را بخواهد و نیز حق دارد چنانچه خسارتی از این ازاله وارد شود، از مستأجر مطالبه خسارت کند؛ اما اگر موجر حفظ مستحدثات را خواسته باشد، باید بهای آن‌ها را در حالت منفک از عرصه پرداخت نماید. مستأجر غیرمجاز نیز می‌تواند قلع آن‌ها را به‌شرط عدم ورود ضرر به زمین بخواهد، مگر اینکه صاحب زمین بخواهد آن‌ها را حفظ کند. باوجوداین، اگر مستأجر با حسن نیت و اعتقاد به اینکه حق احداث دارد، اقدام کرده باشد، صاحب زمین حق ازاله آن‌ها را ندارد و درصورتی‌که مستحدِث خواهان قلع نباشد، مالک زمین بین پرداخت ارزش مصالح و هزینه مستحدثات یا پرداخت مبلغی معادل ارزش‌افزوده زمین مخیر است. منتها، اگر مستحدثات چنان وسیع باشد که تأدیه بهای آن برای صاحب زمین بسیار سنگین باشد، صاحب زمین می‌تواند انتقال مالکیت زمین به مستأجر را در مقابل ارزش عادلانه زمین بخواهد. در خصوص زراعت باید گفت، چه در قالب عقد اجاره اراضی زراعی باشد یا به‌عنوان مزارعه منعقد گردد، حکم واحدی در صورت انقضای مدت و عدم حصول زرع حاکم خواهد بود؛ زیرا ماده 620 ق.م.مصر. احکام اجاره را نسبت به مزارعه نیز جاری می‌داند؛ بنابراین، درصورتی‌که در پایان مدت اجاره، محصول به سببی که قابل انتساب به مستأجر نیست نرسیده باشد، مستأجر می‌تواند با پرداخت اجاره‌بهای سابق و استمرار داشتن اجاره، محصول را تا زمان رسیدن آن در زمین نگاه دارد. اگر نرسیدن محصول به سبب تقصیر مستأجر باشد، علی‌رغم ابقای کشت در زمین، وی باید کلیه خسارات قابل مطالبه مالک را پرداخت نماید.
بدین ترتیب، در مقام مقایسه این دو نظام حقوقی می‌توان گفت، حقوق ایران به تأسی از فقه امامیه و برخلاف حقوق مصر، اجاره را عقدی تملیکی می‌داند و در مقابل، قانون‌گذار مصری برخلاف همتای ایرانی خود، تمایل قابل‌ستایشی به ابقای محصول داشته و حتی به اقدامات با حسن نیت عامل نیز توجه ویژه‌ای دارد. باوجوداین، از قانون‌گذار ایران انتظار می‌رود که در اصلاحات بعدی قانون مدنی، از تجربیات سایر کشورها نیز استفاده نماید و البته مقرراتی را بر مبنای عدالت و انصاف و در راستای حمایت هرچه بیشتر از طرف ضعیف‌تر قرارداد تصویب نماید.
)